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今、住宅ローンを借り換えないのはもったいない!

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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現在、日本は記録的な低金利時代だということをご存じでしょうか?景気回復の見通しも不透明な中、この先もまだ低金利が続くとみられていて、各銀行もより金利の安い住宅ローンのプランを続々と打ち出しています。
金利の安いローンに乗り換えれば、その分だけ返済額を減らすことができます。つまり今はまさに住宅ローンの借り換え時、お得なチャンスが到来している時期なのです。
しかし、住宅ローンを借り換えると言っても、実際には何をどうすればいいのかピンとこない方が多いのではないでしょうか。
ここでは、特に以下のような疑問をお持ちの方に向けて、住宅ローンの借り換えについて1つずつ分かりやすく説明していきます。

  • 住宅ローンの借り換えって本当にお得なの?
  • 具体的にいくら浮かせることができる?
  • どうやって申し込むの?
  • 審査ではどんなことをチェックされる?

今の住宅ローンを見直してみたい、できるならもっと金利の安い契約に借り換えたい、そう考えている方はぜひこの記事を参考にしてください。

借り換えによる3つのメリット

住宅ローンの借り換えには大きく分けて3つのメリットがあります。

  1. 住宅ローンの返済額を減らすことができる
  2. 金利上昇リスクを回避することができる
  3. 補償が充実した保険に乗り換えることができる

それでは、これらのメリットを1つずつ解説してきましょう。

1.住宅ローンの返済額を減らすことができる

借り換えによる最大のメリットは、「住宅ローンの返済額を減らせる」という点に尽きます。条件さえ整えば毎月の支払い額を数万円も減らすことができる、あるいは返済期間を数年間も短縮することができると言われれば、大変魅力的に聞こえるのではないでしょうか。
ではなぜ、住宅ローンを借り換えると返済額を減らすことができるのでしょうか。
2016年に日銀がゼロ金利政策を打ち出して以来、住宅ローンの金利は史上最も低い水準を記録し、今もそれを維持し続けています。十数年前にローンを組んだという方はぜひ当時と今の金利を比べてみてください。今の方がはるかに低金利であることが分かるはずです。つまり、今より金利の低い住宅ローンに借り換えることで、元本はそのままでも金利の部分をぐっとお得にすることができるのです。

2.金利上昇リスクを回避することができる

単純に返済額を減らすだけが住宅ローン借り換えのメリットではありません。
住宅ローンを支払っている間、もっとも気がかりになるのが金利の上昇ではないでしょうか。特に変動金利タイプのローンを契約している方の場合、金利が上がると支払い額も大きく膨らんでしまう恐れがあります。
その点、住宅ローン借り換えは、より安い金利に乗り換えるだけでなく、変動金利から固定金利へなど、契約の金利タイプを切り替えることもできます。将来、金利が上昇するのではと不安に感じている人にとってリスクヘッジができる点は大きなメリットです。

3.補償が充実した保険に乗り換えられる

住宅ローンを契約する時、ほとんどの場合、団体信用生命保険(団信)にもあわせて加入することになります。
従来の団信は、住宅ローンの返済中に名義人が死亡もしくは高度障害状態となった場合、ローン残高が0円になるというものです。しかし最新の団信では、死亡と高度障害に加えて、がんや生活習慣病になった場合でもローン残高を0円にしてくれるプランが登場しています。
普通であれば、ローン返済中に団信を他のものに変更することはできません。しかし住宅ローン借り換えのタイミングであれば、金利プランと同じように、団信も保証が充実した最新のものに切り替えることができるのです。

住宅ローン切り替えのメリットは以上の3つです。何といっても返済額を減らすことができる点が最大の利点ですが、金利プランや団信を現状に合ったものに変更できる点も見逃せません。
では、実際に住宅ローンを借り換えると、どのくらいお得になるのでしょうか。次章で具体的な例をみていきましょう。

借り換えで得するお金は約250万円!

住宅ローンの借り換えをすると、実際にどれくらいの金額がお得になるのでしょうか。
以下に一般的なモデルケースを挙げてみました。

借り入れ時期 2009年
借り入れ先 某大手銀行
借り入れ額 3,000万円
金利 1.5% (当時の大手銀行の平均値)
返済期間 35年

この契約を、現時点でもっとも金利の安いネット銀行で借り換えることにします。

借り換え先 住信SBIネット銀行
金利 0.5%

この条件で住宅金融支援機構(https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html)のサイトを使って試算してみましょう。すると以下の金額が浮くことが分かります。

お得になる金額 約250万円

金利の安いネット銀行で借り換えると、最初に契約した大手銀行で返済を続けるより、およそ250万円も支払い額を減らすことができるのです。ちなみにこの条件だと、借り換えにかかる諸経費として、保証料や印紙代などあわせて30〜50万円ほどが必要になります。しかしこの費用と手間を差し引いても十分なリターンがある金額といえるのではないでしょうか。

上記はあくまで一例ですが、住宅ローンの借り換えに十分なメリットがあることは分かって頂けたかと思います。
では、この例のように確実に得をするためにはどのような条件を満たせばいいのでしょうか。次章では、賢く住宅ローンを借り換えるために必要な3つの条件について説明します。

住宅ローン借り換えの必須条件3つ

一般的に、住宅ローン借り換えで得をするためには、以下の3つの条件を満たす必要があります。

  1. ローン支払期間が10年以上残っていること
  2. ローン残高が1,000万円以上残っていること
  3. 借り換え前と後で金利に1%以上の差があること

住宅ローンの借り換えには決して安くはない費用がかかります。具体的には、手続きに必要な抵当権設定費用や印紙税に加え、借り換え先の銀行に対してもう一度保証料と事務手数料を支払わなくてはいけません。これらの費用はローン残高などの諸条件によって上下しますが、すべて合わせると数十万円は見込んでおく必要があります。
こうした諸経費を差し引いても金利分がお得になるかどうかが、住宅ローン借り換えに踏み切るか否かを分ける最大のポイントです。そして、その目安になるのが上記の3条件なのです。
住宅ローン借り換えを検討されているのなら、「ご自分の契約が10年・1,000万円・1%」の条件を満たしているかどうかを確かめるところからスタートしましょう。

次章では、住宅ローン借り換えの具体的な手順を説明していきます。

住宅ローン借り換えの手順

ここでは住宅ローンの借り換えるための手順を、ネット銀行を例に挙げて簡単に解説していきます。
なぜネット銀行なのかと言うと、現在、金利を最も安く設定しているのがネット銀行だからです。店舗やスタッフに対する経費を削減できる分だけ金利が安く、手続きも簡単なため、最近はネット銀行に大きな人気が集まっています。

住宅ローンを借り換えるまでの流れ


STEP1.申し込み
STEP2.仮審査
STEP3.本審査
STEP4.契約完了

それでは、手順を1つずつ解説していきます。

STEP1.申し込み

どの銀行で借り換えるかを決めたら、最初に申し込みを行います。
ネット銀行では店舗まで出向く必要はなく、すべてネット上で手続きをすることができます。契約書にペンで記入したり、それに捺印をしたり、郵送したりといった手間もかかりません。各銀行の所定のウェブページに必要事項を入力し、必要書類の写真データを送れば申し込みは終了です。

STEP2.仮審査

銀行側が申し込み内容をチェックし、仮審査を行います。結果が出るまでの時間は条件や銀行によって多少異なりますが、ほとんどが即日から数日の間にEメールで結果が送られてきます。

STEP3.本審査

仮審査を通過すると、次は本審査が行われます。
本審査には数日から数週間かかる場合があります。また、銀行によっては追加でいくつかの書類を提出する必要もあります。

STEP4.契約完了

本審査を通過するとEメールで連絡がきます。
最後に契約内容を確認し、問題がなければ借り換え手続きは完了です。銀行から登記などに関する連絡が来て、最終的な借入日が決定します。

ネット銀行の1つ、じぶん銀行では「最短10日で契約完了」をうたい文句にしているほど、ネットでの住宅ローン借り換え手続きは非常に手軽で簡単です。忙しい中、何度も銀行に足を運ぶ必要もありません。
その一方で、あまりに簡単すぎてかえって不安になるという方も多いのではないでしょうか。住宅ローンは人生の一大事です。それをネット上だけで済ませるには抵抗があるという方は、ぜひ、各ネット銀行が行っているサポートサービスを活用してください。例えばソニー銀行では専門のローンアドバイザーやライフプランナーが相談に乗ってくれるサービスを行っています。電話やメールだけでなく、希望すれば実際に会って面談にも応じてくれるので、専門家とじっくり話し合って疑問を解消したいという方にはぴったりです。

次章では、住宅ローン借り換えでありがちな失敗例をご紹介します。

借り換えでハマりやすい2つの落とし穴

条件次第では返済額を大幅に減らすことのできる住宅ローン借り換えですが、意外なところに大きな落とし穴が潜んでいます。ここでは、目先の金額に惑わされて損をしないために、借り換えでありがちな失敗例を2つ紹介します。


失敗例1.手続きの諸費用がかさんで結局は赤字になってしまう
失敗例2.低金利に釣られてハイリスクな契約を結んでしまう

それでは、以下で1つずつ解説していきます。

失敗例1.手続きの諸費用がかさんで結局は赤字になってしまう

住宅ローンの借り換えには、平均して30〜50万円程度の諸費用がかかる点を忘れないようにしましょう。
最初のローンを契約した際に支払った事務手数料や保証料、不動産登記費用といった費用が、借り換え時にもう一度必要になります(保証料は契約内容によっては一部返還されることもあります)。
こうした諸費用の分を計算に入れ忘れてしまうと、結局、借り換えをしてもかえって損をする可能性があります。借り換えをする前には必ず、必要な手続き費用はいくらなのかを計算し、その上でなお得になるかしっかり見極める必要があります。また、ネット銀行なら手数料が比較的安いため、諸費用を抑えたい場合にオススメです。

失敗例2.低金利に釣られてハイリスクな契約を結んでしまう

目先の金利の安さに釣られて、契約内容をよく理解しないまま借り換えてしまうと将来的に思わぬ損をすることがあります。
現在の契約よりずっと安い金利を提示されても、すぐにそれに飛びつくのは得策ではありません。実は、住宅ローンには大きく分けて「固定金利」と「変動金利」という2種類が存在します(詳しくは「借り換えのメリットは金利を下げるだけじゃない!」の章で解説します)。
借り換える住宅ローンが現在のものと同じ金利タイプであるなら特に問題はありませんが、固定金利から変動金利に変える場合は注意が必要です。変動金利タイプは額面上の金利が固定タイプよりずっと安く設定されていますが、市中金利が上昇した際に返済額が膨らんでしまうという大きなリスクを抱えているためです。
今後、いつ金利が上昇するかは専門家でも読み切れません。このリスクを抱えてもなお借り換えに踏み切るだけのメリットはあるか、事前にローンアドバイザーなどに相談してしっかりビジョンを作っておきましょう。

次章では、住宅ローンを借り換える時、銀行がどのような審査を行うのかについて解説します。

住宅ローン借り換えの重要な審査基準3つ

住宅ローンの借り換えをするには、金融機関の審査をパスする必要があります。また、この審査は新規借り入れ時とは多少異なった基準で行われます。
以下に、住宅ローン借り換えの審査で特に重視されるポイントを3つ紹介します。

  1. 年収
  2. 勤続年数
  3. 返済遅延の有無

それでは、1つずつ見ていきましょう。

1.年収

2014年に国土交通省が各金融機関に対して行ったアンケート調査によると、新規借り入れの場合、許容できる年収は「200万円以上」と答えた銀行が全体の約8割を占めていました。それに対して、借り換えの場合の許容範囲でもっとも答えが多かったのが「300万円~400万円以上」です。
新しくローンを借りる時よりも借り換える時の方が年齢が上がっているため、それにともなって年収のハードルも上がっているということです。転職などで借り入れ時よりも年収が下がってしまっている方は特にこの点に注意してください。

2.勤続年数

上記のアンケートでは、新規借り入れ時の許容範囲は「2年以上」としている銀行が大半でしたが、借り換えの場合は「3年~5年」とハードルが上がります。
これも年収と同じく、借り換え時には年齢が上がっているため審査が厳しくなっています。そのため、短期間で転職を繰り返している人は審査に通らない恐れがあります。

3.返済遅延の有無

初めて住宅ローンを組むときには、当たり前ですがこれまでの返済実績というものは考慮されません。しかし、借り換え時には返済に遅延があったかどうかをチェックされます。これまでに何度も支払いが滞っていた場合、借り換え後も同じように返済が遅れるリスクが高いと銀行は判断します。返済に遅延があった場合は審査に通らない可能性があることに注意しましょう。

住宅ローン借り換えは、新しくローンを組む時よりも厳しく審査される傾向にあります。では、せっかく申し込んだ借り換えプランの審査に落ちてしまったらどうしたらいいのでしょうか。次章ではこの点を解説します。

住宅ローン借り換えの審査に落ちたらするべき3つのこと

前章でも解説した通り、住宅ローン借り換えの審査は、新規でローンを組む時の審査よりも基準が厳しくなっています。そのため、せっかく借り換えの申し込みをしたのに審査で落ちてしまったというケースも多く見られます。ですが、借り換えを諦めてしまう前に試してみてほしいことがあります。それが以下の3点です。


対策1.他のローンを整理する
対策2.次の申し込みまで24か月待つ
対策3.フラット35の利用を検討する

それでは、1つずつ説明していきましょう。

対策1.他のローンを整理する

今現在、住宅ローン以外のローンを借りていないでしょうか?例えば子供の教育ローンや自動車ローン、クレジットカードローンなどです。こうした借り入れも借り換え時の審査ではチェックされています。多くのローンを抱えているほど、返済が滞るリスクが高いとされて審査に通りにくくなるのです。
住宅ローン以外で、もし完済の近いローンがあればそちらを優先して整理してしまいましょう。その上で再度申し込めば審査にパスする確率が上がります。

対策2.次の申し込みまで24か月待つ

住宅ローンの借り換え審査では、これまで返済が滞ったことがないかどうかを重視します。支払いの遅延があった場合、審査ではかなり不利になるとみていいでしょう。
ただし、遅延の有無は直近24か月分の返済履歴(個人信用情報)からチェックされます。仮に一度返済を遅らせてしまったとしても、その月から24か月が過ぎれば履歴はクリーンになります。時間がかかりますが、返済遅延が原因で審査に落ちた場合はこの方法が有効です。

対策3.フラット35の利用を検討する

健康状態の悪化が原因で審査に落ちてしまった場合は、こちらの方法を検討してみてください。
民間の銀行で住宅ローン借り換えをする場合、契約と同時に団信(団体信用生命保険)に加入するのが必須条件になっています。この団信は生命保険の一種なので、その時の健康状態によっては加入を断られてしまうことがあります。そうなると借り換え契約自体が成立せず、審査落ちとなってしまうのです。
ただし、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン「フラット35」なら、団信に加入するかどうかは契約者本人が選ぶことができます。生命保険でつまづいてしまった人は、民間の銀行ではなくフラット35に申し込めば審査を通る可能性があります。

住宅ローン借り換えの場合、審査に落ちてもデメリットは何もありません。申し込みは何度でもできますので、もう一度自分の経済状態や健康状態を確認し、できる方法を試してから再度チャレンジしてみましょう。

次章では、住宅ローン借り換えで得られるもう1つのメリットについて解説します。

借り換えのメリットは金利を下げるだけじゃない!

住宅ローン借り換え最大のメリットは、安い金利に切り替えて返済額を減らせることです。しかし、実はメリットは他にもあります。それが将来の金利上昇に備えたリスク管理です。

まず、住宅ローンの金利タイプについて説明しましょう。金利タイプには以下の2つがあります。

固定金利

契約時から完済時まで同じ金利で返済を行う住宅ローンです。金利上昇リスクに強く、ずっと同じ金額で返済を続けることができるためライフプランが安定するというメリットがあります。その反面、当初の金利は高めに設定されています。

変動金利

景気の動向に従い、半年に一回、金利率が見直されるタイプの住宅ローンです。契約時よりも金利が上昇してしまうと返済額が増えてしまうというリスクを抱えていますが、もともとの金利は固定タイプに比べて安く設定されているというメリットもあります。

住宅ローンの借り換えを行う際、この金利タイプを変更することができるのです。
特にこれまで変動金利タイプで契約していた方の場合、今後の金利上昇が不安なら借り換えを機に固定金利に変更するとリスクを減らせます。
また、金利タイプの切り替えはこれまで借りていた銀行でもできますが、実は金融機関によって固定タイプに強い銀行、変動タイプがお得な銀行といったように得意分野があります。金利タイプを切り替える場合はその点を考慮して、よりお得な契約ができる金融機関を探してみましょう。

次章では、住宅ローン借り換えをしなくても金利を下げることができる裏技を紹介します。

今の金融機関と直接交渉する方法も

借り換えをしなくても、簡単に住宅ローンの金利を下げる方法が1つあります。それが今ローンを借り入れている金融機関と直接交渉することです。以下に交渉のポイントをまとめました。

  • どうして交渉すると金利が下がる?
  • 直接交渉のメリットは?
  • 交渉する時の注意点は?

では、順に解説していきます。

どうして交渉すると金利が下がる?

住宅ローンを貸し付けている銀行側からみると、契約者が他の銀行へ借り換えてしまうのは大きな損失になるため、できるだけ引き留めたいと考えます。これを利用し「他行で住宅ローンの借り換えを検討しているが、その前に今の契約を見直してもらえないか」と打診することで金利を下げてもらえることがあるのです。

直接交渉のメリットは?

現在の金融機関と直接交渉するメリットは手間や費用がほとんどかからない点です。
住宅ローン借り換えでは申し込みをする手間があり、費用も数十万円単位でかかってしまいますが、直接交渉する場合は空いた時間に銀行の担当者に連絡するだけで済みます。
中には、電話を一本かけただけで金利を0.2%下げることができたといった成功例もあります。仮に元本1,000万円、残り返済期間20年とした場合、金利が0.2%下がれば支払い額は20万円ほど減ることになります。簡単な手順でこれだけのお金が浮くなら、一度は試してみる価値があるのではないでしょうか。

交渉する時の注意点は?

ただし、直接交渉を成功させるには、他行で確実に住宅ローン借り換えができる状態であることが前提条件です。他の金融機関ですでに借り換えの審査を通っている、あるいは確実に通る状態にあることをアピールする必要があります。審査に落ちてしまった場合は交渉もまとまりませんので、その点は注意しましょう。

次章では、住宅ローン借り換えに踏み切るのに適したタイミングについて考えていきます。

借り換えに適したタイミング3つ

住宅ローンの借り換えに適したタイミングとはどのような時なのでしょうか。以下に3つの例を挙げてみました。借り換えるべきかどうか迷っていて、なかなか踏ん切りがつかない人という方はぜひ参考にしてください。

  • 月々の返済に無理が出始めたら
  • 転職を考え始めたら
  • 借入時よりも0.3%以上金利が下がっていたら

それでは1つずつ解説していきます。

1.月々の返済に無理が出始めたら

借り入れ時には無理のない返済計画を立てていても、人生には不測の事態が多く起こります。病気や怪我をしたり、子供が増えて教育費などがかさんだりといったことが重なって毎月のローン返済が苦しくなってくることもありえます。
家計に無理が出始めた時こそ、住宅ローンを見直すベストなタイミングです。借り換えで金利を下げられるか検討してみましょう。

2.転職を考え始めたら

住宅ローン借り換えの審査では勤続年数が大事なチェックポイントになります。最低でも3年以上は勤めていないと審査に通りにくくなるため、転職の予定があるのなら、そのタイミングで住宅ローン借り換えについても検討しておきましょう。

3.借入時よりも0.3%以上金利が下がっていたら

0.3%という金利差も借り換えに適した一つの目安になります。一般的に借り換えのメリット(支払い額の減額)があるのは金利差1%からと言われていますが、条件によっては0.3%程度でも返済額を減らすことができるケースがあります。先述した、今の金融機関に直接交渉する方法とあわせてぜひ検討してみてください。

最後に、住宅ローンの借り換えでおさえておきたい大事なポイントをまとめておさらいしていきます。

まとめ

住宅ローン借り換えの基礎知識と失敗しないためのポイントをまとめました。

  • 最大のメリットは返済額を減らせること!
  • 金利上昇リスクを回避することもできる
  • お得になる目安は「10年・1,000万円・1%」
  • ネット銀行なら申し込みも簡単
  • 審査に落ちてもデメリットはない!

では、それぞれを詳しく見ていきましょう。

1.最大のメリットは返済額を減らせること!

住宅ローンの借り換えで得られる最も大きな利点は、安い金利に変えることで支払い額を減らせる点です。毎月の返済が苦しく感じる時や、契約時よりも今の金利が低くなった時はぜひ借り換えを検討しましょう。

2.金利上昇リスクを回避することもできる

もう一つ、借り換えのメリットとして金利タイプを変更できるという点があります。変動金利から固定金利に切り替えれば、金利が上昇した時のリスクをなくすことができます。

3.お得になる目安は「10年・1,000万円・1%」

借り換えには数十万円程の手数料がかかるため、一定の条件を満たさなければかえって損をしてしまいます。一般的には、返済期間が10年以上、元本が1,000万円以上残っていて、なおかつ現在の契約と借り換え先の契約とで1%以上の金利差があるかどうかがお得になる目安です。

4.ネット銀行なら申し込みも簡単

ネット銀行は手数料も安く、申し込みをウェブ上から行えるため特にオススメです。審査結果もEメールで届くため、忙しい人でも簡単に申し込むことができます。

5.審査に落ちてもデメリットはない!

住宅ローンの借り換えには新規借り入れ時よりも厳しい審査があります。ただし審査に落ちてもデメリットはないため、他のローンを整理するなどして再度申し込んでみましょう。また、フラット35を利用したり、今の金融機関に直接金利を下げてもらえるよう交渉したりと他にも工夫できることがあります。

住宅ローンの借り換えは、リスクなしで毎月の返済額を減らすことのできる可能性を持っています。自分のローンが今どのような状態なのかをしっかり把握した上で、ぜひ申し込んでみてください。

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