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本当にお得?フラット35(長期固定金利住宅ローン)の基礎知識

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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住宅ローンを組もうと検討している人なら、「フラット35」という名前を一度は目にしたことがあるはずです。しかしその内容や条件について詳しく知っているという人は多くないのではないでしょうか。

  • フラット35ってそもそも何?
  • 普通のローンよりお得なの?
  • 誰でも借りられるって本当?

この記事では、このような疑問を持っている方に向けて、フラット35をわかりやすく解説していきます。最後まで読めばフラット35のしくみだけでなく、メリットやデメリット、実際に申し込む時の流れまでよく分かるようになっています。ぜひ、今後の参考にしてください。

フラット35とは?

まずはフラット35とは何かをわかりやすく説明していきましょう。
フラット35とは、国の機関が一般の人たち向けに提供している住宅ローンです。
普通の住宅ローンは民間の銀行が販売している「商品」なので、当然、銀行側も利益を出す必要があります。そのため保証料を取られたり、最後まできちんと返済してくれるか分からない人(収入が少ない人や健康状態に不安がある人)は融資を断られたりすることがあります。
一方、フラット35は国の機関が「国民により良い住宅を安定して供給したい」という理念のもとに作ったしくみなので、儲けを出すことを目的にしていません。そのため上記のような収入や健康状態に問題のある人でもお金を借りやすくなっています。また、一般の銀行にとってはリスクの大きい長期固定金利(最初から最後までずっと金利が変わらないタイプのローン)を提供しているのもフラット35ならではの特徴です。

フラット35を一言でわかりやすく説明すると「どんな人でも安心して借りられる安定性重視の官製住宅ローン」です。次章では、その特徴をもっと具体的に見ていきます。

フラット35の特徴3つ

まずはフラット35の大まかな特徴から見ていきましょう。

  • 国のバックアップを受けた商品
  • 最大の売りは全期間の長期固定金利
  • 民間の住宅ローンよりも審査がゆるい

では、1つずつ解説していきます。

1.国のバックアップを受けた商品

フラット35は、国の機関である「住宅金融支援機構」が提供している住宅ローンです。より正確に言うと住宅金融支援機構と民間の銀行が提携して取り扱っている商品のため、利用する際は一般の銀行窓口から簡単に申し込むことができます。
ちなみに住宅金融支援機構は国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人で、国民の住環境を向上させることを目的に設立されました。

2.最大の売りは全期間の長期固定金利

フラット35の最も目玉となるメリットは、金利が最大35年という長期間にわたって固定されていることです(フラット35の名前の由来はここからきています)。そのため金利上昇のリスクを受けることなく安心してローンを組むことができます。
長期間金利が変わらないタイプの住宅ローンは借りる側にとって安心な反面、貸す側から見ると利益が出しにくくリスクが高い商品です。そのため民間の銀行ではあまり取り扱っていません

3.民間の住宅ローンよりも審査がゆるい

提供元である住宅金融支援機構が利益の追求を目的としていないため、フラット35は民間銀行の住宅ローンより審査の条件がゆるい傾向にあります。収入額による制限がなく、勤続年数が短くても契約可能なので、民間の住宅ローンを借りられない人にとってもチャンスがあるのが特徴です。

次章では、フラット35と民間の住宅ローンの違いをより詳しく解説していきます。

民間の住宅ローンとフラット35との比較

フラット35は、民間の住宅ローンと比べるとどのような違いがあるのでしょうか。8つの視点から解説していきます。

1.金利のタイプ

民間住宅ローン 変動金利、当初固定金利、全期間固定金利から選べる
フラット35 全期間固定金利のみ

金利のタイプには「変動金利型」「当初固定金利」「全期間固定金利型」の3パターンがあります。一般的に、金利の水準は変動金利が最も安く、当初固定金利、全期間固定金利の順に高くなっていきます。
民間の住宅ローンは上記の3種類すべてを取り扱っていて、自分の収入や返済計画に合わせて選ぶことができます。一方、フラット35は全期間固定金利のみ取り扱っています。

2.手数料

民間住宅ローン 3〜10万円
フラット35 借入額の1.3〜2%(39〜60万円)

住宅ローンを組む際は金融機関に対して事務手数料を支払う必要があります。
民間の住宅ローンでは金融機関によって多少の差があるものの、多くが3~10万円程度に設定されています。
一方、フラット35では借入額に対して1.3〜2%程度の手数料がかかります。これは仮に3,000万円の借り入れをした場合、39〜60万円程度の金額になります。
事務手数料だけを比較すれば、民間の住宅ローンの方がフラット35よりもずっとお得ということが分かります。

3.保証料

民間住宅ローン 必要
フラット35 不要

民間の住宅ローンを組む際は、保証会社に保証料を支払い、もしも返済ができなくなってしまった場合に備えて保証人になってもらう必要があります。この保証料は借り入れ額や返済期間などによって変わりますが、数十万円程度になるのが一般的です。これを一括で支払うか、住宅ローンの金利に上乗せして分割して支払うかを選ぶことができます。
一方、フラット35では保証料はかかりません

4.保証人

民間住宅ローン 原則不要
フラット35 不要

  
民間の住宅ローンは保証会社に保証料を支払って保証人の代わりになってもらう仕組みをとっているため、その上さらに保証人を立てる必要はありません。ただし、夫婦や親子で収入を合算してローンを組む場合や、ペアローン(1つの物件に対して複数人が借り入れをし、お互いに連帯保証人になるもの)を組む場合はこの限りではありません。また、ローン申込者の年収が少ない場合など、審査の際に問題があった場合も保証人を求められるケースがあります。
これに対し、フラット35はどんな場合でも保証人は必要ありません

5.住宅の技術基準

民間住宅ローン 無し
フラット35 有り

民間の住宅ローンでは、購入予定の住宅に対して耐久性など技術面の審査を行うことはありません。
一方、フラット35では住宅の床面積や耐久性、断熱性など、住宅金融支援機構が設けた独自の技術基準を満たしていることを審査し、それに合格したことを証明する「適合証明書」を取得しなければいけません。
以下はその審査基準の一例です。

技術基準の審査基準

接道 原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模 床面積が一戸建ては70㎡以上、マンションは30㎡以上であること
住宅の規格 原則として2以上の居住室ならびに炊事室、便所及び浴室を設置していること
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合していること
断熱構造 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに断熱等性能等級2レベル以上の断熱材を施工していること

6.審査基準

・民間住宅ローン:比較的厳しい
・フラット35:比較的ゆるい

民間の住宅ローンは、フラット35に比べて審査基準が厳しめになっています。一般的に、前年度の年収が200〜400万円以上、勤続年数が2〜3年以上必要とされ、その他にも団信に加入していること、保証会社に保証料を支払っていることなど多くのハードルがあります。
これに対し、フラット35では年収に対する規定はなく、総返済負担率(年間の合計返済額が年収に占める割合)が年収400万円未満なら総返済負担率は30%以下、400万円以上なら35%以下という基準さえ満たしていれば問題ありません。また勤続年数にも規定はなく、団信や保証料も必要ありません。こうした点から、民間の住宅ローンでは審査に通りにくいフリーランスの事業主や、収入が少ない若い世代でも融資を受けやすいという利点があります。

7.団信

・民間住宅ローン:必須
・フラット35:任意

団信とは団体信用生命保険の略で、ローンの申込者が返済途中で死亡したり高度障害を負ったりした場合に保険金でローンが完済される保険です。
民間の住宅ローンでは団信に加入することが必須条件で、保険料はあらかじめ金利に含まれています。また、団信は生命保険の一種であるため、健康状態に問題のある人は加入を断られることがあります。そうした場合、住宅ローンの審査には通らなくなってしまいます。
一方、フラット35では団信への加入は必須ではありません。そのため病歴などから団信に加入できなかった人もローンを組むことができます。もし加入を希望する場合は民間保険会社の団信だけでなく、住宅金融支援機構が提供する「機構団信」というオプションからも選ぶことができます。

8.繰り上げ返済の手数料

民間住宅ローン 一部有料
フラット35 無料

住宅ローンの繰り上げ返済は金融機関の窓口かインターネットで申し込むことができます。
民間の住宅ローンでは、ネットでは手数料無料が一般的ですが、窓口で申し込む場合は一部手数料がかかります。
対して、フラット35では窓口でもネットでも繰り上げ返済の手数料はすべて無料です。

フラット35が民間の住宅ローンとどのように異なっているかご理解いただけたでしょうか。次章では、フラット35を選ぶメリットを解説していきます。

フラット35のメリット

フラット35のメリットは以下の通りです。

  1. 完済までずっと金利が変わらない
  2. 収入が少なくても借りられる
  3. 勤続年数が短くても借りられる
  4. 健康状態に問題があっても借りられる
  5. 事務手数料・保証料・繰り上げ返済の手数料が無料
  6. 品質の良い家に住める

それでは、1つずつわかりやすく解説していきましょう。

1.完済まで金利が変わらない

フラット35は、最大35年間ずっと金利が変わらない全期間固定金利型の商品です。
景気による金利上昇の影響を受けないという点は大きな安心材料になります。また、融資が決まった時に完済までの借入金利と返済総額が確定するため、その後のライフプランを立てやすくなります。

2.収入が少なくても借りられる

民間の住宅ローンは前年度の収入が少ないと審査に落ちてしまうことがありますが、フラット35なら収入に関する規定がないため多くの人が審査に通りやすくなります。また年金や同居する家族1名の所得も収入に含めることができるのも強みです。

3.勤続年数が短くても借りられる

民間の住宅ローンが2〜3年間は同じ会社に勤めていなければ審査に通らないのに対し、フラット35では勤続年数が最低1ヶ月からでも融資を受けられるため、転職したばかりの人でもお金を借りることができます。

4.健康状態に問題があっても借りられる

フラット35は団信に加入が必須条件ではないため、持病や病歴などによって生命保険の加入を断れてしまった人でも融資を受けることができます。

5.事務手数料・保証料・繰り上げ返済の手数料が無料

民間の住宅ローンとは違い、フラット35は各種手数料が無料になっています。その分のお金を返済にあてることができるのは大きな強みです。

6.品質の良い家に住める

フラット35は、国民に高品質な住環境を提供することを目的に提供されています。そのため独自の技術審査をクリアした、丈夫で長持ちする住宅にしか融資は適用されません。品質の良い家を探している人にとっても、フラット35は利用する価値が大いにあると言えます。

フラット35のメリットは大きく分けて以上の6つです。
では、反対にデメリットはあるのでしょうか。次章でくわしく見ていきましょう。

フラット35のデメリット

フラット35にもデメリットがないわけではありません。特に以下の3点には注意が必要です。

  1. 金利が比較的高い
  2. 団信に入ると割高になることも
  3. 物件の技術審査に手間がかかる

では、1つずつ解説していきましょう。

1.金利が比較的高い

フラット35は全期間固定金利型なので、金利の上昇によるリスクがない反面、そもそもの金利が変動金利型などに比べて高めに設定されています。
例えば、住信SBIネット銀行では変動金利型は0.428%、フラット35(35年プラン・団信なしの場合)は1.07%という金利になっています(2019年3月時点)。
この金利をもとに、仮に借入額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済なしという条件でそれぞれの利息額を計算すると、変動金利型では約230万、フラット35では約590万円と2倍以上の差が生じることが分かります。この差額を金利上昇に備えた安心料と考えるか、無駄な出費と考えるかは人それぞれです。
もしもこの先ずっと金利が上昇しないのなら、フラット35はそのメリットを生かすことができません。そのため、多少のリスクを取ってでも返済額を少なく済ませたいという方には不向きな住宅ローンだと言えるでしょう。

2.団信に入ると割高になることも

フラット35は団信に加入しなくても契約できる点がメリットです。ただし、団信はもし一家の大黒柱が亡くなったり重い障害を負ったりした時、残りのローンを弁済してくれるとても重要な保険です。多額のローンを組む以上、万が一のことを考えて入っておきたいと考える人も多いはずです。
ですがフラット35の場合、任意で団信に加入するとその分の保険料が返済額に上乗せされてしまいます。この点は、保険料が利子の一部としてあらかじめ加算されている民間の住宅ローンとは異なります。
フラット35を契約し、その上で団信に加入する場合は、自分自身で毎月の返済額がトータルいくらになるのかしっかり確認する必要があります。場合によっては、民間の住宅ローン金利の方がお得だったということにもなりかねません。

3.物件の技術審査に手間がかかる

前述の通り、フラット35は高品質な住宅にしか適用されません。物件の検査は厳しく、そのための手続きに時間や手間がかかってしまいます。これは新築でも中古住宅でも同様です。
また、技術審査に合格しなかった場合はそもそも融資を受けることができません。土地の広さや耐火性などが基準以下だった場合は最初からフラット35の対象外になってしまうので注意しましょう。

3つのデメリットを見ていくと「フラット35だから絶対にお得」とは一概に言えないことが分かります。では、フラット35に向いている人とは具体的にどのようなタイプなのでしょうか。次章でくわしく見ていきましょう。

フラット35が向いている人はこの3タイプ

一長一短があるフラット35ですが、中には民間の住宅ローンよりも断然フラット35を選んだ方がいいという人もいます。それが以下の3タイプに当てはまる場合です。

  1. 金利上昇のリスクを最低限まで抑えたい人
  2. 民間の住宅ローン審査に落ちてしまった人
  3. 質の高い住宅で暮らしたい人

それでは、1つずつ見ていきましょう。

1.金利上昇のリスクを最低限まで抑えたい人

フラット35最大の特徴は最長35年の全期間固定金利です。この先ずっと金利が上がらなければあまり恩恵はありませんが、反面、景気の回復などで市中金利が上昇した時には民間の住宅ローンにはない強みを発揮します。特に、将来的に車を買ったり子供に学費がかかったりと、大きな出費が見込まれる人は確実なマネープランを立てられるフラット35が向いています。

2.民間の住宅ローン審査に落ちてしまった人

貯蓄は十分なのに病歴があって団信に入れない人や、転職をしたばかりの人、収入に波があるフリーランスの人などにもフラット35は向いています。本来なら無理なくローンを組めるにも関わらず、健康状態や勤続年数などの条件で引っかかり民間の住宅ローン審査を落ちてしまった場合はぜひフラット35を検討してみましょう。

3.質の高い住宅で暮らしたい人

一定の技術基準をクリアした高品質な住宅だけがフラット35の融資対象になります。手抜き工事が不安だという人や、災害に強い丈夫な家、長持ちする安心な家を選びたいと考える人にもフラット35は向いています。

次章では、フラット35に申し込むための流れを具体的に見ていきます。

フラット35の利用の流れ

フラット35でお金を借りるまでには以下のようなステップがあります。

1.金融機関へ申し込む

フラット35を取り扱っている金融機関の窓口に行き、所定の申し込み書に必要事項を記入して申し込みを行います。申し込みは営業時間内であれば年間を通していつでも行うことができます。また、金融機関によっては郵送でも申し込み書を受け付けているところがあります。

2.審査結果が通知される

通常、申し込みから1〜2週間ほどで金融機関から審査結果が通知されます。

3.適合証明書の提出

住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしているかどうかチェックするため「適合証明検査機関」という検査機関に検査の申し込みを行います。検査が行われて無事にパスすると「適合証明書」が発行されます。これを金融機関に提出する必要があります。

4.資金を受け取る

適合証明書に不備がないことが確認されれば融資を受けることができます。

民間の住宅ローンとの違いは「適合証明書の提出」というステップがある点です。土地の面積や住宅の構造によってはここで思わぬ時間がかかったり、審査に通らなかったりする可能性もあるので注意しましょう。

次章では、フラット35に実際に申し込む際に必要な条件と書類について解説します。

フラット35に申し込むための条件と必要書類

ここでは、フラット35でお金を借りるために必要な条件と、提出しなくてはいけない書類について解説します。

まずは条件から見ていきましょう。
フラット35に申し込むには以下の条件をすべて満たしている必要があります。

フラット35の申し込み条件

1.日本国籍であること、または永住許可を受けている外国人であること
2.申込時の年齢が70歳未満であること
3.安定した収入があること(フリーランス、非正規雇用でも可)
4.総返済負担率が年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下であること

なお、自分の総返済負担率がどの程度になるのかについては住宅金融支援機構の公式サイトでシミュレーションすることができます。

・フラット35らくらく診断 https://www.flat35.com/simulation/simu_04_2.html

次に、申し込みに必要な書類について見ていきます。

フラット35の申し込みに必要な書類

  1. フラット35の借入申込書
  2. 所得を証明する書類(給与所得のみの人は特別徴収税額の通知書や住民税納税通知書など。それ以外の収入がある人は納税証明書、確定申告書など)
  3. 住宅にかかった費用の確認書類(新しく家を建てる場合は「建物の工事請負契約書」、家を買う場合は「売買契約書」)
  4. 土地の登記事項証明書(家を買う場合は住宅の登記事項証明書も必要)
  5. 適合証明書

以上の5点に加え、金融機関によっては住民票の提出を求められることがあります。また審査の状況によっては追加で給与明細や給与振込通帳の写しなどが必要になることもあります。

次章では、フラット35を借りる際の注意点を解説します。

フラット35でお金を借りる際の注意点

ここまでフラット35の特徴やメリット、デメリットについて見てきましたが、最後にもう1つ注意して頂きたい点があります。それは、フラット35は申し込む金融機関によって事務手数料が異なるという点です。

本来ならフラット35には事務手数料も保証料もかからないことになっています。しかし実際は、金融機関が自社の利益を確保するため独自に手数料や保証料を金利に上乗せしています。そのため複数の銀行でフラット35を比較すると、本来なら一律のはずの金利に差が生じていることが分かります。
フラット35は大手メガバンクから地方銀行、ネット銀行に至るまで全国300社以上もの銀行が取り扱っていますが、一般的には人件費や店舗の維持にコストがかかる大手銀行ほど手数料が高く、ネット銀行ほど安いという傾向にあります。
「フラット35はどこで申し込んでも同じ」というのは間違いで、安易にメガバンクを使うと手数料分で損をすることもあります。この点に注意して、申し込みの際は手数料が安いネット銀行を含めてしっかり比較検討することをおすすめします。

次章では、これだけは知っておきたいフラット35の基礎知識をまとめておさらいします。

まとめ

最後に、ここさえ読めばフラット35の基本的な概要が分かるように、これまでの内容を簡単にまとめていきます。

  • フラット35は住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品です。
  • 最大の特徴は最長35年の全期間長期固定型金利!
  • 審査基準がゆるく、手数料・保証料もかかりません。
  • 建物に対する技術的な審査がある点に注意。
  • 団信を付けると割高になる、変動金利型よりも金利が高いという落とし穴も。

フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が、民間の金融機関と提携して提供している住宅ローン商品です。営利目的ではなく、国民により良い住宅を安定して供給するために提供されているため、民間の住宅ローンとは異なる優れた点が多くあります。
まず、35年間ずっと金利が変わらないという点。また民間と比べて審査がゆるく、より多くの人が融資を受けられるようになっている点がメリットです。
反面、住宅に対しては厳しい審査基準があるので、技術審査には時間と手間がかかることをあらかじめ知っておきましょう。さらにそもそもの金利が比較的高く設定されている点、団信に加入すると毎月の返済額が高くなる点にも注意が必要です。
フラット35は安心・安定をモットーとした住宅ローンで、民間の住宅ローンよりも幅広い人たちがその恩恵を得られるようになっています。まずは自分がフラット35に向いているのかチェックするところから始めてみてはいかがでしょうか。

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