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たった1文字の違いが明暗を分ける!住宅ローンの返済方法

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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住宅ローンを検討する際、どこで借りるか、金利は何%か、何年のローンを組むかといったポイントは非常に重要です。しかしそれと同じくらい、住宅ローンの「返済方法」も大切な要素であることをご存じでしょうか。

住宅ローンの返済に複数の方法があると言われてもピンと来ない方が多いかもしれません。しかし、金融機関のパンフレットやホームページで、返済方法の種類を表す「元利均等返済」や「元金均等返済」といった言葉を一度は見かけたことがあるはずです。

元利均等返済(がんりきんとうへんさい)と元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)。「利」と「金」のたった1文字が違うだけですが、契約の内容はまったく異なります。両者の違いをよく理解しないまま住宅ローンを組んでしまうと総支払額で大きな損をしてしまう可能性もあるので要注意です。

そこでこの記事では、住宅ローンの支払い方法について、その種類やそれぞれのメリット、デメリットを解説し、どちらを選んだ方がトータルで得をするのか分かりやすく説明していきます。

住宅ローンの返済方法は2つ

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済という2種類があり、契約する時はそのどちらかを選ぶ必要があります。まずは両方の返済方法をカンタンに説明します。

元利均等返済とは

毎月の返済額が一定になるタイプの返済方法です。住宅ローンを契約した当初から完済する時まで、返済にあてる月額はずっと変わりません。
元利均等返済の場合、最初は支払額に占める利息の割合が高く、返済が進むにつれて徐々に元金部分の割合が高くなっていきます。

元金均等返済とは

毎月の返済額は契約当初が最も多く、その後徐々に減っていくタイプの返済方法です。
元金均等返済では、元金部分を返済期間に応じて均等に割って優先的に返済していきます。同時に残高に応じた利息も返済していきますが、元金の減りが早いため返済が進むにつれて支払額そのものも減少していきます。

【住宅ローンの基礎知識】そもそも元金って何?

元金(がんきん)とは、ローン全体のうち、利息分を差し引いた純粋な借入金のことを言います。元金に金利を掛けたものが利息で、これは金融機関に対する対価として支払います。
毎月の返済額は「元金+利息」で構成されています。返済が進むごとに元金は減っていき、それにつれてかかる利息も減っていくというのがローンの基本的な仕組みです。

次章では、元利均等返済と元金均等返済の特徴を分かりやすく表にまとめます。

2つの返済法の比較

両方の返済方法がわかったところで、両者の特徴やメリットデメリットを表にして紹介します。より詳しく知りたい人は、このあとの説明を読めばわかるようになっています。

返済方式 元利均等返済方式 元金均等返済方式
特徴 毎月の返済額が一定 支払額が徐々に減る
メリット 返済計画が立てやすい 返済後半は余裕ができる
デメリット トータルの返済額が多くなる 契約直後の返済額が高い
3,000万円を借りた時の返済総額 3,676万円 3,631万円
毎月の返済額 88,000円 10万2,000円(1年目)〜
7万2000円(35年目)

元利均等返済のメリットとデメリット

元利均等返済にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。順に見ていきましょう。

元利均等返済のメリット

毎月の返済額が最初から最後まで同じなので、家計への負担が少なく、返済計画が立てやすくなります。

元利均等返済のデメリット

当初は利息部分の割合が多く、元金の減りが遅いため、元金均等返済に比べてトータルの返済額が多くなります。

元利均等返済は一定のペースで返済を進めることができるのが強みですが、返済にかかる総額は多くなってしまう点がネックと言えます。
次章では、もう1つの返済方法、元金均等返済のメリットとデメリットを解説します。

元金均等返済のメリットとデメリット

元金均等返済のメリットとデメリットは以下の通りです。

元金均等返済のメリット

返済が進むにつれて毎月の支払額が減っていくため、返済期間の後半には金銭的な余裕が生まれます。
また、元金の減りが早く、元利均等返済に比べてトータルの返済額が少なくなります。

元金均等返済のデメリット

住宅ローン契約直後の返済額が最も高くなるので、その時期に家計への負担が集中してしまいます。

元金均等返済はだんだん返済が楽になる上、返済総額が少なくて済むという利点がありますが、前半に経済的負担が重くなる点に注意が必要です。

次章では、元利均等返済と元金均等返済、2つの返済方法のどちらがお得なのか具体的なシミュレーションを交えて解説していきます。

2つの返済方法はどっちがお得?

それぞれに一長一短の特徴を持つ元利均等返済と元金均等返済ですが、実際のところどちらがよりお得に住宅ローンを返せるのでしょうか。
それを解説するために、まずは以下のような仮定でシミュレーションをしてみましょう。
なお、シミュレーションにはフラット35公式サイトのローンシミュレーション(https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html)を使用しました。

【シミュレーション例】

借入金 3,000万円
金利 1.2%
返済期間 35年
ボーナス払い 無し

【元利均等返済の場合】

毎月の支払額 8万8,000円
総返済額 3,676万円

【元金均等返済の場合】

毎月の支払額 10万2,000円(1年目)〜7万2000円(35年目)
総返済額 3,631万円

2つを比較すると?

総返済額で見ると、元金均等返済の方が元利均等返済よりも45万円お得でした。
また、元金均等返済は1年目に約10万円だった月の支払額が、完済間近では約7万円にまで減っていることが分かります。

結論:元金均等返済の方がお得!

住宅ローンを賢くお得に返すためには「元金をいかに早く減らすか」がポイントです。その点、元金均等返済なら最初から効率よく元金を減らしていくため、余計な利息を払わずに済みます。
最初の負担が大きいというネックはありますが、家計に余裕があって無理のない返済計画を立てられるのであれば、元金均等返済を選んだ方が総返済額を低く抑えることができます。

ただし、総支払額では元金均等返済の方がお得でも、条件によっては元利均等返済を選んだ方が良いというケースもあります。
次章では、どのような人が元利均等返済に向いているのかについて解説します。

元利均等返済が向いている人

元利均等返済で住宅ローンを返済するほうが良いタイプは以下のような人です。

  • 今は夫婦共働きだが、近いうちにどちらかが退職する予定の人
  • 10年以内に大きな出費が予想される人

では、順にくわしく見ていきましょう。

今は夫婦共働きだが、近いうちにどちらかが退職する予定の人

住宅ローンを組んだ当初は共働きでも、近いうちにどちらかが仕事を辞めることを予定しているなら元利均等返済の方がおすすめです。
例えば妻が妊娠中で出産後に退職や休職を予定しているケースや、夫が独立・起業を計画しているケースなどがこのタイプに当てはまります。
共働きをしている間は2人分の収入で住宅ローンを返済していけますが、1人が退職してしまうと世帯収入が大きく減少します。そうした場合に備えて、当初の支払額が少なく設定されている元利均等返済を選んでおけば家計に余裕を持つことができます。

10年以内に大きな出費が予想される人

病気や事故といった予想外のアクシデントは別として、10年以内にあらかじめまとまったお金が必要になるライフイベントが控えているなら元利均等返済が向いています。
最も一般的な例としては子どもの進学ですが、他にも車の購入や家電の買い替えなどもこうしたケースに含まれます。
元利均等返済なら当初の支払額が少ない上に常に月額が変わらないので、近い将来のまとまった出費に対応するための返済計画が立てやすくなります。

次章では、反対に元金均等返済にはどんな人が向いているのかについて解説します。

元金均等返済が向いている人

以下のような人は元金均等返済で住宅ローンを返していくのがおすすめです。

  • 家計や貯蓄にゆとりがある人
  • 10年以上先にまとまった出費が予想される人
  • 将来の収入状況が不透明な人

では、1つずつくわしく見ていきます。

家計や貯蓄にゆとりがある人

子どもがすでに独立していたり、まとまった資産を相続しているなどして家計に経済的な余裕が見込める場合は、トータルの支払額が安くなる元金均等返済を選んだ方が断然お得です。

10年以上先にまとまった出費が予想される人

10年以内の近い将来に大きな出費がある人は元利均等返済が向いていますが、10年よりももっと先にまとまった資金が必要になる場合は元金均等返済の方がおすすめです。支出が多くなる頃に住宅ローンの支払額が当初より少なくなっているため家計に余裕を持つことができます。
このケースは、例えば子どもが生まれたばかりで教育費のピークはまだまだ先という世帯などが当てはまります。

将来の収入状況が不透明な人

自営業者やフリーランサーなど、会社員や公務員に比べて収入に浮き沈みがある人にも元金均等返済は適しています。
自営業の場合、住宅ローンを組んだ当初は事業が順調で収入に余裕があったとしても、10年後、20年後はどうなっているか不透明です。そうしたケースでは、元金均等返済で早いうちから元金を効率的に減らすことで将来に備えた方が賢明です。

住宅ローンの返済方法は数十年先の人生設計をしっかり考えた上で決める必要があります。
しかし、長い返済期間には予想外の出来事も起こります。「やっぱり別の返済方法にしておばよかった」と後悔することもあるかもしれません。そんな時、返済方法を変更することは可能なのでしょうか。次章ではこの点を解説していきます。

途中で返済方法を変えることはできる?

住宅ローンを返済している途中で、返済方法を変えることはできるのでしょうか。一般的な民間の住宅ローンとフラット35の場合に分けて解説します。

【民間の住宅ローン】基本的にはできない

みずほ銀行や三井住友銀行など、大手メガバンクの多くで返済方法の変更は不可となっています。
また、銀行によっては元利均等返済のみを扱っていて、元金均等返済の住宅ローンは利用できないところもあります。その場合もやはり支払い方法の変更はできません。
ただし、どうしても返済が難しくなってしまった場合に限り、個別に返済条件の変更に応じてくれるケースはあります。銀行の担当者に相談し、返済額の増減や借入期間の短縮・延長を申し入れることができますが、条件を変更した場合は手数料や印紙代、追加の保証料が別途必要になってしまいます。

【フラット35】手数料無料で変更できる

住宅金融支援機構のフラット35なら支払い方法の変更はいつでもできる上、手数料もかかりません。元金均等返済から元利均等返済へ変えることも、元利均等返済から元金均等返済へ変えることも可能です。
ただし、変更するにあたっては改めて住宅ローンの借入審査を受ける必要があります。事前に申し出をした上で現在の収入などを証明する審査申請書を提出し、新しい返済方法でも無理がないと判断された場合に限って新規の契約を結び直すことができます。手数料こそかかりませんが、手続きには手間と時間がかかるため、手軽に変更できるものではないという点に注意しましょう。

次章では、主要な金融機関がどの返済方法を採用しているのかについて、さらにくわしく解説していきます。

主要な金融機関はどの返済方法を採用しているか

前章の「途中で返済方法を変えることはできる?」でも触れた通り、金融機関によっては元利均等返済しか選べないことがあります。元金均等返済で住宅ローンを返していきたいと考えている人はまず、どの金融機関が元利均等返済を取り扱っているか以下の一覧でチェックすることをおすすめします。

元利均等返済と元金均等返済の両方を扱っている主な金融機関

  • みずほ銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • 三井住友銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • 楽天銀行
  • じぶん銀行
  • 住宅金融支援機構(フラット35)

元利均等返済のみを扱っている主な金融機関

  • りそな銀行
  • 横浜銀行
  • 千葉銀行
  • 静岡銀行
  • ソニー銀行
  • イオン銀行
  • オリックス銀行
  • 新生銀行
  • 東京スター銀行

一覧を見ると、地銀や中堅規模の銀行の多くが元利均等返済のみ扱っていて、元金均等返済は選べないことが分かります。
反対に、みずほ銀行・三菱UFJ銀行・三井住友銀行といったメガバンクなら両方の返済方法を選ぶことができます。
注目したいのは住信SBIネット銀行・楽天銀行・じぶん銀行といったネット銀行と、住宅金融支援機構のフラット35でも元金均等返済を選べる点です。
ネット銀行は手続きや問い合わせがいつでもネットからできるという利便性の高さと、メガバンクに比べて低い水準の金利が魅力です。また、フラット35には返済方法を変更する時の手数料が無料という強みがあります。
元金均等返済を選ぶ時は、各金融機関のメリットをよく見極めて自分に合ったところで申し込むようにすると、よりお得に返済を進めることができます。

次章では、返済方法以外でも住宅ローンをお得に返すやり方を解説します。

返済方法以外の住宅ローンお得ワザ2つ

自分に合った返済方法を選ぶこと以外にも、住宅ローンの返済をお得にする方法があります。それが以下の2つです。

  • 住宅ローン控除
  • 繰り上げ返済

それぞれを詳しく解説していきましょう。

1.住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たすことで契約から10年間、元金の1%にあたる税金の控除を受けることができるというお得な制度です。
必要な条件は「住宅ローンの名義人が年収3,000万円以下であること」「返済期間が10年以上であること」「住宅が規定以上の面積と耐久性を持っていること」などで、最大控除額は10年で400万円までと定められています。
住宅ローン控除の申請が通ると、仮に2,500万円を借りた場合なら初年度に元金の1%である25万円が返ってくる計算になります。ただし、返済が進むにつれて元金は減るため、控除を受けられる額は年々減っていく点に注意が必要です。

2.繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にある程度まとまった資金を用意し、それで元金を一気に返済することを言います。
通常の返済では、元利均等返済と元金均等返済で割合こそ違いますが、支払ったお金は元金だけでなく利息部分にも当てられています。しかし繰り上げ返済の場合はすべて元金の返済に当てられるのが特徴です。そのため一気に元金部分を減らすことができ、将来的に支払う利息もお得に減らすことができます。
ちなみに、繰り上げ返済には返済期間はそのままで毎月の支払額を減らす「返済額軽減型」と、毎月の支払額はそのままで返済期間を短縮する「期間短縮型」の2種類があります。返済方法と同様に、こちらも将来の返済計画に合わせて自分に合ったタイプを選ぶようにしましょう。

【住宅ローンの基礎知識】住宅ローン控除と繰り上げ返済を併用するとどうなる?

住宅ローン控除を受けながら繰り上げ返済をすることは可能です。しかし、その場合は特別な注意が必要になります。
住宅ローン控除は元金に応じた分だけ税金が控除されるので、繰り上げ返済で一気に元金を減らしてしまうと十分な減税効果が得られなくなってしまうのです。そのため、場合によっては併用しない方がお得になるケースもあります。
併用するべきか、あるいはどちらかを優先するべきかは各金融機関が公式ホームページで提供している住宅ローンシミュレーションで計算することができます。

次章では、住宅ローンの返済方法について重要なポイントを簡単におさらいします。

まとめ

最後に、住宅ローンの返済方法について、知っておくと得をする基本情報をまとめました。

  • 住宅ローンの返済方法には、元利均等返済(がんりきんとうへんさい)と元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)の2種類があります。
  • 元利均等返済は毎月の支払額が変わらない安心感がある一方、元金の減りは遅く、総支払額が高くなります。
  • 元金均等返済は当初の支払額が高くなる反面、元金を効率よく減らして総支払額を安く抑えることができます。
  • 金融機関によっては元金均等返済を選べないことがあります。
  • どちらの返済方法を選ぶかは、支払額だけでなく将来の人生設計も重要な判断材料になります。

返済方法は、一度契約してしまうと簡単に変更することができません。安易に判断して後悔しないよう、事前のシミュレーションをしっかり行うことをおすすめします。

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