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住宅ローンの変動金利と固定金利はどちらを選べば損しない?

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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人生最大の買い物と言われる持ち家を手に入れるため、避けては通れないのが住宅ローン契約です。しかし住宅ローンのしくみは複雑で、プランもたくさんあり、契約を考え始めた人はさまざまな疑問にぶち当たることになります。

  • 住宅ローンはどうやって選べばいい?
  • 結局、固定と変動ってどっちがお得?
  • 住宅ローンの金利は今後どうなる?

この記事では 皆が気になるこうした疑問をどこよりも分かりやすくカンタンに解説していきます。最後まで読めば自分に合った住宅ローンの金利プランがきっと見つかるはずです。人生で最も大きな買い物で失敗しないためにも、ぜひ参考にしてください。

変動と固定、みんなはどっちを選んでいる?

住宅ローンには大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。それぞれ一長一短がありますが、一般的にはどちらがより人気なのでしょうか。

住宅金融支援機構が2018年に行った調査「民間住宅ローンの実態調査2018年度第1」では以下のような結果が出ています。

変動金利を選んだ人 57.0%
固定金利を選んだ人 17.7%
その他(固定期間選択型など) 25.3%

2018年に住宅ローンの借り入れを行った人のうち、変動金利を選んだ人が約6割と、圧倒的な支持を得ていることが分かります。
変動金利の人気の秘訣はどこにあるのでしょうか。次章では、変動金利の特徴を分かりやすく説明していきます。

変動金利とは?

変動金利とは、5年ごとに返済額を見直しながら返済をしていくタイプの住宅ローンを指します。

金利はその時の景気などによって常に変動しています。金利によって元本と利息の割合が変更されるため、金利が下がればローン全体の返済額は減り、反対に上がれば支払う金額が増えるというのが一般的な仕組みです。
金利は半年ごとに見直されますが、住宅ローンの場合、金利変動による返済額の変更は5年ごとに反映されるようになっています。
つまり、住宅ローンの適用金利が変わったとしても、5年間は返済額が変わる心配はありません。

変動金利型ローンで借り入れを行った場合、特に警戒しなくてはいけないのが急激な金利の上昇です。5年ごとの節目に金利が大きく上がっていれば、その分だけ借り入れ額が膨らみ、毎月の返済額のほとんどが利息部分に当てられて元本が減らなくなってしまうというリスクがあります。

金利の変動に影響される変動金利型住宅ローンですが、過半数の人がこのタイプを選ぶのには確かな理由があります。
次章では、変動金利のメリットについて詳しく見ていきます。

変動金利3つのメリット

  1. 住宅ローンの中で金利が最も安い
  2. 現在は超低金利が続いている
  3. 「5年ルール」と「125%ルール」で返済プランに余裕が持てる

変動金利のメリットは大きく分けてこの3点です。では、以下に詳しく解説していきましょう。

1.住宅ローンの中で金利が最も安い

変動金利型は、借り入れを行う時の金利が他のタイプに比べて一番安く設定されています。そのため、金利の大きな上昇がない限り、最も返済額が少なく抑えられるローンと言えます。

2.現在は超低金利が続いている

ネックとなる金利の動向ですが、日銀が2016年にマイナス金利政策を打ち出して以来、住宅ローンの金利は過去最低レベルで横ばいを続けています。
今後この流れが続く限り、変動金利型は他のタイプより有利な返済プランを組めると言えるでしょう。

3.「5年ルール」と「125%ルール」で返済プランに余裕が持てる

もし仮に金利が急激に上昇した場合はどうなってしまうのでしょうか。変動金利型住宅ローンには、そうした場合を想定して5年ルールと125%ルールというものが設定されています。まずはカンタンにそれぞれのルールを解説します。

5年ルールとは

5年ルールとは、金利の変動にかかわらず5年間は毎月の返済額を一定にするというしくみのことです。本来、金利は半年ごとに見直されていますが、そのたびに返済額が変動していては家計への負担が大きくなりすぎてしまいます。そのためこうした措置が取られているのです。

125%ルールとは

125%ルールは金利の上昇幅にかかわらず、5年ごとの返済額は前回の125%までしか増えないと定めたしくみのことです。例えば毎月10万円を返済していた場合、どれだけ金利が急上昇しても5年後の返済額は最大で25%アップの12万5,000円までで済みます。

2つのルールで生活はこう変わる

この2つのルールによって、借り入れ側は金利上昇のリスクに対して5年間をかけて備えることができます。また、急激に返済額が増えることもないので気持ちに余裕を持つこともできます。
ただし、5年間変わらないのはあくまで月々の返済額のみです。利息と元本の割合は半年ごとに変わっていくため、金利が上がれば元本がなかなか減らず、結果として支払い期間が延びてしまう可能性はあります。この点はしっかり注意しましょう。

次章では、どんな人が変動金利に向いているのか解説します。

変動金利はこんな人にオススメ!

  • 毎月の収入に余裕がある人
  • 借入額が少ない人
  • 数年後に買い換えを予定している人

変動金利型の住宅ローンに向いているのは以上のようなタイプです。では、1つずつ詳しく見ていきましょう。

毎月の収入に余裕がある人

共働きの夫婦やすでに子供が独立した世帯など、毎月の収入が多く家計が安定している場合は変動金利が向いています。仮に金利が上昇した場合でも、貯蓄に余裕があれば、5年ごとの見直しを待たずに繰り上げ返済を選ぶなどして元本を効率的に減らすことができるためです。

借入額が少ない人

もともとの借入額が少ない場合、金利上昇によって受ける影響も少なくて済みます。そのため借入時の金利が一番安い変動金利型がオススメです。

数年後に買い換えを予定している人

10年以下の短いスパンで住宅の買い換えを計画している場合も変動金利がオススメです。超低金利が続いている今、変動金利型を選べば余計な金利を支払わなくて済みます。

この3つに当てはまる方は、変動金利型での借り入れを検討してみてはいかがでしょうか。
次章では、もう1つの住宅ローン、固定金利型について解説していきます。上記3つに当てはまらなかった方はそちらを是非ご覧下さい。

固定金利とは

固定金利とは、その名の通り、借り入れ時に設定した金利が完済時まで固定されているタイプの住宅ローンです。ローンの返済期間中にどれだけ金利が上昇しても返済額は変わりません。そのためライフプランを立てやすいという特徴があります。また、市況の金利が上昇していくタイミングで借り入れると、その先ずっと当初の安い金利のまま固定されるので非常にお得になります。
ただし、固定金利型の住宅ローンは他のタイプと比べて借り入れ時の金利が最も高く設定されているというデメリットもあります。

また、3年、5年、10年など一定の期間だけ固定金利に設定し、その後は変動に変えるか引き続き固定にするか選べる「固定期間選択型」という変則的なタイプも存在します。

次章では、固定金利型住宅ローンの中でも最も代表的な「フラット35」について解説します。

フラット35とは

借り入れ時に全返済期間の金利が決まる固定金利型住宅ローンの中で、代表格と言えるのがフラット35です。

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する住宅ローンです。借入れ時に全返済期間の金利と返済額が確定し、その後、最長35年間変わることがありません。
また、返済中に事故や病気などで返済が難しくなった場合に備えて、専用の団体信用生命保険(団信)や各種のサポートが用意されています。さらに、借り入れ時の保証人が不要で、保証料も無料で済むという点もフラット35の大きなメリットです。

フラット35は住宅金融支援機構がバックアップしているため、固定金利型住宅ローンの中でも特に安定した返済計画を立てたい人に向いています。
申し込みはフラット35を取り扱っている各種金融機関の窓口で行うことができます。ただし、金融機関によって金利や手数料、必要書類などが異なるため、申し込みの際は事前に比較検討することをおすすめします。

次章では、固定金利型住宅ローンのメリットについてさらにくわしく解説していきます。

固定金利3つのメリット

  1. 将来のマネープランが立てやすい
  2. 返済額が変わらないので安心感がある
  3. 未払い利息がなく、返済期間が長引かない

固定金利型住宅ローンのメリットは大きく分けて上記の3点です。1つずつ詳しく解説していきましょう。

1.将来のマネープランが立てやすい

固定金利型の住宅ローンは最初に設定された金利が完済まで固定されるため、景気に振り回されることなく、自分のペースで返済計画を進めることができます。あらかじめ完済までの支払い総額も算出できるため、将来の人生設計を立てやすいというメリットがあります。

2.返済額が変わらないので安心感がある

5年ごとに毎月の返済額が見直される変動金利と違い、固定金利では月ごとの支払額がずっと変わりません。そのため家計の見通しが良くなるだけでなく、精神的な安心感を得られるという大きな利点もあります。

3.未払い利息がなく、返済期間が長引かない

変動金利の場合、金利が上昇すると利息が膨らみ、毎月きちんと返済していても元本が減らなくなってしまう恐れがあります(未払い利息)。固定金利だと利息と元本の割合も固定できるため、未払い利息が発生することがなく、返済期間がずるずると長引いてしまう心配もありません。

次章では、固定金利型ローンがどんな人に向いているのか解説します。

固定金利はこんな人にオススメ!

  • 金利の変動に振り回されたくない人
  • 借入額が多く、返済期間が長くなる人
  • 今後、大きな出費が見込まれる人

固定金利型の住宅ローンに向いているのは以上のタイプです。では、1つずつ詳しく見ていきましょう。

金利の変動に振り回されたくない人

安定したライフプランを希望する人や、精神的な安心感を重視する人には固定金利がオススメです。景気の変化による金利変動に振り回されず、自分で設定したプラン通りに返済を進めることができます。

借入額が多く、返済期間が長くなる人

現在は超低金利時代が長く続いていますが、将来的に金利が上昇傾向になる可能性もあります。返済期間が長くなる場合、今のうちに固定金利で借り入れを行っておけば長い目で見てトータルの支払い額がお得になる可能性もあります。

今後、大きな出費が見込まれる人

受験を控えた子供がいる、車を買い替える予定があるなど、将来的にまとまった費用が必要になる場合も固定金利がオススメです。他のプランに比べて金利こそ高くなりますが、月々の支払い額が変わらないため収支のバランスが見通しやすく、貯蓄をしやすくなるというメリットがあります。

次章では、変動金利と固定金利の中間型といえる、もう一つの住宅ローン「ミックス住宅ローン」について解説します。

ミックス住宅ローンとは

ミックス住宅ローンとは、変動金利と固定金利を合わせたハイブリット型の住宅ローンです。
ミックス住宅ローンでは例えば2,000万円を借り入れる場合、半分の1,000万円を変動金利で、残りの1,000万円を固定金利でとそれぞれ別に契約することができます。
1つの住宅ローンを変動金利と固定金利の2つに振り分けるため、金利の上昇に対するリスクを半減させることができるのが特徴です。金利上昇によって返済額が膨らむのは避けたいが、その上でなるべく契約時の金利を安く抑えたいという欲張りな人向けのローンと言えます。

いいとこ取りができるように思えるミックス住宅ローンですが、デメリットもあります。第一に、金利上昇に対するリスクヘッジができる一方で、金利が下がった場合の恩恵も半減してしまうという点があります。
また、住宅ローン契約が2つに別れるため、不動産登記の手続きも2回に分けて行う必要があり、その分の印紙代や諸費用がかさんでしまいます。

上記のデメリットを考えると、ミックス住宅ローンは契約の手続きが煩雑になる上、二兎を追う者は一兎をも得ずの結果に終わる場合もあり、特別に有利な金利タイプとは言えません。どうしても変動か固定が決められない場合に限って選択肢に入れるのがベターです。

次章では、自分にとって固定金利か変動金利のどちらがお得なのか具体的にシミュレーションする方法を解説します。

どっちがお得か調べるには?

固定金利か変動金利、自分にとってどちらがお得なのか調べたいと思ったら、まずはネットのシミュレーションを利用してみましょう。
住宅ローンのシミュレーションは行政法人や民間の金融機関、不動産会社などの公式サイトが提供しています。以下はその一例です。

  • 住宅金融支援機構
  • 住宅保証機構株式会社
  • 楽天銀行
  • イオン銀行
  • じぶん銀行
  • りそな銀行
  • SUUMO

どの住宅ローンシミュレーションもアカウント登録などをする必要はなく、無料ですぐに使えるのでローンの具体的なイメージを掴みたいと思ったらどんどん試してみましょう。
ただし、銀行のシミュレーションサイトを使う場合は、実際の手続きにかかる事務手数料が銀行ごとに異なっている点に注意が必要です。事前に手数料に関する条件をしっかり確認し、誤差に惑わされないようにしましょう。

では実際に、ごく平均的な条件でシミュレーションした結果がどうなるか試してみましょう。ここでは住信SBIネット銀行を例に試算してみます。
※金利は2019年1月時点の情報です。

借り入れ額 3,000万円
返済期間 35年
借り入れ時期 2019年1月
返済方法 元利均等払い

以上の条件で変動金利と固定金利を比較すると以下のようになります。

変動金利の場合

 

適用金利 0.447%
総支払額 3,330万円
毎月の支払額 77,174円

固定金利(全期間固定)の場合

適用金利 0.880%
総支払額 3,855万円
毎月の支払額 83,018円

このように、変動型と固定型で単純に比較すると大きな違いが出ることが分かります。
さらに返済におけるボーナスの割合や繰り上げ返済の有無、将来的に金利が変動した場合の影響などを条件に加えてより詳細にシミュレートすることもできます。
また、住宅金融支援機構は借り入れ可能額から複数ローンの組み合わせ結果まで多様な検索がワンストップでできたり、SUUMOは直感的な操作で簡単に条件を変更することができたりと、サイトによってシミュレーションにも特色があります。いくつかのサイトを試し、自分にとって一番使いやすい所を探してみましょう。

次章では、住宅ローン最大のネック、金利上昇リスクについて今後の動向を考えていきます。

金利上昇リスクはどれくらいあるの?

住宅ローンを組む際に最も気になるのが金利の上昇リスクです。では、今後金利が上がる可能性はどれくらいあるのでしょうか。
それを考える前にまず、主要銀行の住宅ローン金利推移を見てみましょう。
バブル期には8%に達したこともありましたが、ここ10年ほどは固定金利で1%〜1.4%、変動金利で0.4%台をほぼ横ばいに推移し続けています。現在も住信SBIネット銀行で0.418%、三菱UFJ銀行で0.525%(2019年1月時点、いずれも変動金利)と、住宅ローンの金利は軒並み低水準を保ったままです。

問題はこの低金利がいつまで続くのかという点です。
日本の景気に大きな影響を及ぼすアメリカでは、昨年から中央銀行(FRB)が金利の引き上げ政策を打ち出しています。また、ヨーロッパ諸国でも徐々に量的緩和を行う動きが見えています。こうした余波が日本の金利を上昇させる可能性も念頭に入れなければいけません。また、今後国内の株価や物価が上昇すればそれに伴って金利もアップすることになります。目安としては年2%程度の物価上昇が見込まれれば金利上昇のリスクが高まります。
以上のような要素から、専門家の分析ではあと1〜2年程度は低金利が続いても、その後の見通しは不透明になると言われています。

先行き不透明な状態でできること

実際に金利がどのタイミングでどれほど上がるか予測することはその道のプロでも不可能です。しかし、変動金利を選ぶ場合は、金利上昇のリスクに対応できるよう、あらかじめ頭金を多めに用意したり、繰り上げ返済を選択肢に入れたりといった対策をとる必要があると言えるでしょう。

次章では、最終的に変動金利と固定金利のどちらがオススメなのか考えます。

結局どっちで借りるのがオススメ?

ここまで変動金利と固定金利、それぞれの特徴とメリットを見てきました。
ではずばり、どちらを選ぶのがオススメなのでしょうか? 

【結論】住宅ローンは今後のライフプランで選ぶべき

長期間の返済プランを予定しているなら固定金利!
返済期間が短い、あるいは収入に余裕があるなら変動金利!

どちらがいいと一概に言えないのが住宅ローンの難しい点です。金利タイプのそれぞれにメリットとデメリットがあり、また、家計の状況によって向き不向きがあります。
例えば将来的に子供の教育費や親の介護費など大きな出費が見込まれる場合、住宅ローンの返済に当てられる資金はどうしても限られてきます。支払いが長期間に及ぶのであれば、リスクヘッジとして金利変動の影響を受けない固定金利を選んだ方が無理がなく、結果として家計の安定に繋がります。
反対に、借り入れ額が少なかったり、収入に余裕があって繰り上げ返済が可能なケースは断然変動金利がオススメです。超低金利の今だからこそ、変動型はその優位性を発揮します。

長期間の安定を取るか、多少のリスクはあっても借入額を低く抑えるか、それは借りる側の資産状況や人生設計しだいです。
変動金利か固定金利かという点に関しては万人に共通する正解はありません。今後のマネープランや家族の意見などをじっくり検討し、それぞれの金利タイプの性質をよく理解した上で、自分にとっての最適解を見つける必要があります。

それでも、決定打に欠ける場合はどうしたらいいでしょうか。次章では金利タイプの選択に迷った時に試してほしい3つのステップを紹介します。

金利タイプで悩んだ時に取るべき3つの行動

固定金利と変動金利の特色を理解し、実際にシミュレーションを行ってもまだ金利タイプで迷ってしまうという人は、ぜひ以下の3点をもう一度整理し、確認してみてください。

  1. いくら借りられるか?
  2. どこで借りるか?
  3. 住宅ローン減税は適用されるか?

では、それぞれを詳しく見ていきましょう。

1.いくら借りられるか?

基本的なことですが、住宅ローンを組む際の最初のステップは、自分がいくらの融資を受けることができるか見極めることです。
理想の物件を先に決めてしまうより、最初に年収や年齢などから借りられる金額を出し、それを目安に家を探した方が返済計画に無理が出ません。次のステップに進む前にこの点をしっかり見極めましょう。
なお、自分がいくら借りられるかは金融機関や不動産会社が提供するシミュレーションサイトで算出することができます。

2.どこで借りるか?

ほとんどの場合、住宅ローンを契約する時は不動産会社を介して行います。不動産会社によって提携している金融機関が異なるため、ひとつの窓口で相談して検討するよりも、いくつかの会社で比較検討したほうが選択肢が広がります。設定されている金利や手数料などにもバラつきがあるため、契約先に関しては特にじっくり情報を集めたいポイントです。ここでも各社のシミュレーションサイトが役立ちます。

3.住宅ローン減税は適用されるか?

金利プランを決める際にどうしても決め手に欠ける場合は、住宅ローン減税を加味して再検討するのがオススメです。住宅ローン減税についてカンタンにおさらいしておきましょう。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税(住宅ローン控除とも)とは、住宅ローンを借り入れて家の新築・取得又は増改築等をした場合にローン残高の1%を所得税から10年間控除する制度です。この減税制度を受けるためには以下のような諸条件を満たす必要があります。

  • 民間の銀行や住宅金融支援機構で借り入れた一般の住宅ローンであること
  • 自分が居住する普段の住まいであること(別荘などは不可)
  • 年収が3,000万円以下であること
  • 返済期間が10年以上であること

住宅ローン減税が適用されると、仮に3,000万円を借り入れた場合、初年度には借入残高の1%である30万円が戻ってくることになり、これが10年間続きます(なお、控除額はその年のローン残高から算出されるので毎年30万円が戻ってくるわけではなく、返済が進むごとに年々減っていくことになります)。
返済計画にどうしても無理が出る、あと少しだけ予算が足りない、そういった場合はこの住宅ローン減税を前提にもう一度プランを見直してみてはいかがでしょうか。

次章では、住宅ローンの金利プランについて押さえておきたい大切なポイントをまとめます。

まとめ

  • 住宅ローンの金利プランは大きく分けて変動と固定の2つ!
  • 変動金利は割安だが、金利上昇が大きなリスクに
  • 固定金利は割高になるが支払額がずっと変わらない点がメリット
  • 固定でスタートし、一定期間後に変動に切り替えられる「固定期間選択型」もある
  • 固定金利の代表格は住宅金融支援機構が提供する「フラット35」
  • 今後の金利上昇を見越し、各社のシミュレートサイトで慎重に検討を!

現在の超低金利時代がいつまで続くか不透明な中、住宅ローンのプラン選択は見極めが非常に難しいところです。一概に固定金利と変動金利のどちらが優れているか決めてしまうのではなく、いつでも金利の上昇に対応できるように備えておくのが賢い選択と言えます。シミュレーションをしっかり行い、住宅ローン減税も忘れずに考慮しながら自分にあったプランを見つけ出しましょう。

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