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住宅ローンと年齢の関係をどこよりも分かりやすく解説

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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住宅ローンを組む時、「どこで借りるか」「いくら借りるか」「いつまでに返すか」という点で悩む人は多いはずです。しかし、実は「何歳の時に借りるか」も重要なポイントになります。
住宅ローンは人生の転機になる大きな契約です。だからこそ、タイミングには慎重になる必要があります。
そこでこの記事では、住宅ローンと年齢にまつわる以下の疑問に答えながら、失敗しない住宅ローン契約のコツを解説していきます。

  • 住宅ローンは何歳まで借りられる?
  • 何歳くらいの時に住宅ローンを組むのがベスト?
  • 高齢者が住宅ローンの契約する場合の注意点は?

年齢がネックになって住宅ローンの申込に踏み切れない方は、この記事を読むことでベストな年齢がわかります。

住宅ローンにある4つの年齢制限

住宅ローンに申し込むためには、年齢に関する4つの条件をクリアしなくてはいけません。
その条件は以下の通りです。

  1. 下限は20歳から
  2. 上限は65歳まで
  3. 完済時の年齢が75〜80歳であること
  4. 例外も一部あり

では、順に見ていきましょう。

1.下限は20歳から

住宅ローンは20歳以上でなければ組むことができません。
いわゆる「学生ローン」と呼ばれる消費者金融の中には高校生以上であればお金を借りられるところもありますが、住宅ローンではそうしたことはできません。また、住宅ローンの中には親と子が共同名義でお金を借りて分割返済する「ペアローン」や「リレーローン」といったものがありますが、子供が20歳以下の場合はこちらも契約することはできません。

2.上限は65歳まで

住宅ローンを組むことができる上限は一般的に65歳までです(少数ですが69歳まで組める銀行もあります)。
ただし、この65歳という数字はあくまで規則上の対象年齢です。実際は次に解説する「完済時の年齢」とあわせて考える必要があります。

3.完済時の年齢が75〜80歳であること

住宅ローンには対象年齢の他に「完済時の年齢」という制限が設けられています。
金融機関によって多少の幅がありますが、ほとんどの場合75歳から80歳までにローンを全て払い終えることが条件です。
つまり、何年のローンを組むかによって実際の上限年齢は変わってしまうということです。例えば完済時の年齢を80歳までとしている銀行で35年ローンを組みたいのなら、申し込める上限年齢は45歳までということになります。また、65歳の人が組める住宅ローンはおのずと最長で11年までということになります。しかしこれには例外があるのでカンタンに説明します。

4.例外も一部あり

住宅ローンの年齢制限には金融機関ごとに多少のバラつきがあり、また商品によっても例外があります。例えば、通常よりも補償を手厚くした特別な生命保険が付いた住宅ローンでは、契約できるのは50歳までという場合があります。

次章では「どうして住宅ローンに年齢制限があるの?」という疑問に答えます。

住宅ローンに年齢制限がある理由

住宅ローンには申込時の年齢が20〜65歳であり、なおかつ完済時の年齢が75〜80歳以下であることという条件があります。
なぜこうした年齢制限があるのでしょうか。それには2つの理由があります。

住宅ローンに年齢制限がある2つの理由

理由1.長期間に渡り返済をしていくから
理由2.保険に加入する必要があるから

理由1.長期間に渡り返済をしていくから

まず1つは、返済が長期間におよぶためです。
住宅ローンは最長35年まで借り入れることができます。これだけ長い間返済を続けていると、途中で定年退職を迎えたり健康に支障が出たりしてきちんと完済できなくなる可能性があります。
こうしたリスクを減らし、無理のない返済プランを立てるため、主に上限に関して年齢制限が設けられているのです。

理由2.保険に加入する必要があるから

2つめの理由は「団信」です。
団信とは団体信用生命保険のことで、住宅ローンを組む時は必ずこの保険に加入する必要があります。団信に入っていれば、返済途中で契約者がもし死亡したり重い障害を負ったりしても、保険金で残りのローンをすべて支払うことができます。
この団信に加入できる上限は80歳までと決められています。そのため、必然的に住宅ローンの完済時年齢にも80歳までという制限がついているのです。

次章では「住宅ローンの審査に一番通りやすいのは何歳?」という疑問に答えます。

住宅ローンの審査に一番通りやすい年齢は?

住宅ローンの審査では、年収や健康状態などの基準と一緒に年齢もチェックされます。では、もっとも審査に通りやすい年齢は何歳くらいなのでしょうか。初めて住宅ローンを契約する「新規借入」のケースと、今までとは別の銀行に契約を変更する「借り換え」のケースをそれぞれ見ていきます。

住宅ローン審査に通りやすい年齢

  • 新規借り入れのケース「30代後半」
  • 借り換えのケース「40代」

ここではそれぞれの理由を解説していきます。

新規借入のケース「30代後半」

新しく住宅ローンを借りる場合、何年で返済するかにもよりますが、一般的に50歳を超えると審査に通りにくくなる傾向にあります。定年まで15年を切っている上に、健康に問題が出る人も多くなる年代です。仮に収入や貯蓄に余裕があったとしても、長期返済のローンだと審査に落ちてしまうこともありえます。
反対に、一番審査に通りやすい年齢は「30代後半」といわれています。
例えば住宅金融支援機構が発表した「フラット35利用者調査」によると、住宅ローンを契約した時点の平均年齢は39.8歳でした。年代別に見てみると、30歳未満は約13%、30歳代が約45%、40歳代は約25%、50歳代以上は約16%となっています。約半数の人が30代で住宅ローンを組んでいることが分かります。
30歳未満の人はまだ勤続年数が浅く、収入も多くないため、住宅ローンの契約に踏み切る人は少数派です。これが30歳を超えた頃になると勤続年数は10年近くなって収入も安定し、結婚する人も増えます(平成28年の調査では全国の初婚年齢の平均は29.4歳でした)。こうしたタイミングで審査に申し込む人が最も多く、一番住宅ローンを組みやすい年齢でもあると言えます。

借り換えのケース「40代」

住宅ローンの返済中に、他の銀行で新しい住宅ローンを組み直し、古い契約の残額を一括返済することを借り換えと言います。最新の金利が契約時よりも低くなっている場合は借り換えをすると返済額を安くすることができるというメリットがあります。
しかし、住宅ローンの借り換えにも新規借入と同じように審査があります。当然、年齢も大切な基準です。特に完済時にいくつになるかが重視されるため、新規借入の時よりも確実に契約者の年齢が上がっている借り換えは年齢がよりネックになります。
一般に、借り換えがしやすい年齢は40代と言われています。これが50代になってくると契約を断られるか、あるいは借り換えそのものはできても返済期間を短縮される可能性があります。

ただし、新規借入と借り換えどちらの場合も審査の基準は銀行によって異なるため、窓口で実際に交渉すれば違った結果が出る可能性があります。新規は30代、借り換えは40代という数字はあくまで一般的な目安として考えてください。

ここまでの情報を踏まえ、次章では「何歳までに住宅ローンを組むのがベスト」なのかという疑問にお答えしていきます。

住宅ローンを組むなら35〜39歳がオススメ!

住宅金融支援機構の調査では、30代で住宅ローンを組んだ人が最も多いという結果がでています。ここではより具体的に、何歳で住宅ローンを組むのがベストか考えていきましょう。

まず返済期間から見ていきます。住宅ローンは最長で35年まで借りることができますが、実際に35年ローンを組む人はごく少数です。住宅金融支援機構が民間の銀行に対して行った調査(https://www.jhf.go.jp/files/400348645.pdf)を見てみましょう。以下は住宅ローンを契約した人の「完済までの期間」の割合を示したものです。

完済までの期間

30年以下 5.4%
35年以下 0.7%

30〜35年というロングスパンでローンを完済する人は全体の6%程度しかいないことが分かります。
では、他の人は何年でローンを組んでいるのでしょうか。同じ調査で占める割合が多かった1位と2位は以下の通りです。

完済までの期間

10年以下 34.5%
15年以下 33.1%

上位2つを合わせると、7割近くの人が10〜15年以内で完済していることになります。また、全体の平均値はおよそ15年となっています。
長い年数をかけて返済するイメージがある住宅ローンですが、意外に多くの人が短期間で完済できるプランを選んでいることが分かります。

【結論】住宅ローンは35歳〜39歳までに契約する

こうした点をふまえて、筆者が最もオススメする住宅ローン契約のタイミングは35歳から39歳までの間です。40代になると審査がやや厳しくなるため、大台に乗る前が1つのチャンスです。
また、返済期間はできれば15年程度にすることをオススメします。上記の調査の通り、住宅ローン契約者の平均年齢はおよそ39歳、平均返済期間は約15年です。仮に39歳で15年のローンを借りると54歳で完済できる計算になります。定年の65歳まで10年以上を残しているため、その間に余裕をもって老後の準備をすることができるはずです。

ただし、ベストな年齢がわかっても「自分はそれに当てはまらない」という人も少なくありません。そこで次章では、適正年齢ではなくても審査に通るためのポイントを紹介します。

適正年齢を過ぎても審査に通るためのポイント

一般的に、住宅ローンに適した年齢は35〜39歳と言われています。しかし、この年齢を過ぎてしまった時やあるいはもっと若い時にマイホームを買おうと決意することもありえます。そんな時、審査に通りやすくするためにできることはあるのでしょうか。
ここでは、適正年齢を下回っているケースと過ぎているケースに分けて、住宅ローンの審査にパスするための対策をそれぞれ解説していきます。

適性年齢を下回っているケース

20代前半など適正年齢を大幅に下回っている場合、住宅ローンの審査で年齢が不利に働くこともあります。若い人は上の世代に比べて収入が少なく、勤続年数も浅いことからどうしても信用度が低くなってしまいます。そのため銀行が「この人に貸すのは不安だ」と判断して融資を断ったり、希望通りの金額を貸さなかったりすることがあります。
そこで、まずは以下の3点を意識して審査に望むことをオススメします。

1.転職を控える

住宅ローンの審査では信用度が大きなポイントになります。若くても、同じ会社に長く勤めていれば、今後も安定して収入を得られるはずと考えられ審査で有利に働きます。
勤続年数は長ければ長いほど高評価に繋がります。住宅ローンを組もうと考えているなら不要不急の転職は避けましょう。どうしてもという場合はローンの契約後にするなど、計画的に転職することが大切です。

2.頭金を増やす

収入が低くて希望額のローンが組めない場合は頭金でカバーしましょう。できるだけ頭金の割合を増やし、それでも足りない分を借り入れるというプランなら審査が通りやすくなります。
頭金は自分の貯蓄を使うのはもちろん、贈与でも問題ありません。親や祖父母など近親者から援助を受ける場合は贈与税が免税される制度もあります。

3.担保価値の高い物件を選ぶ

若い人は信用度が低く見られがちですが、物件の担保価値でその点を補うことができます。
住宅ローンを組んで家を買う場合、万が一のことを想定して家を担保に入れることになっています。もしもどうしても返済ができなくなれば家を競売にかけ、その代金でローンの残額を精算するためです。
つまり、個人の信用度が不十分でも、担保になっている家が高値で売れると判断できれば銀行がお金を貸してくれる可能性は高まります。そのため、中古物件として売り出された時にできるだけ高値で売れるような家を選ぶことが重要になります。
担保価値の高い物件は、例えば治安がよく環境の整ったエリアに建っていたり、駅やスーパーなど生活に便利な施設が周りにあったり、建物そのものの耐震性やデザインが優れていたりという特徴を持っています。物件を検討する段階で、予算だけでなくこうした点も考慮することが重要です。

適性年齢を過ぎているケース

若すぎて住宅ローンの審査に落ちるより、実際はこちらのケースの方が多いはずです。住宅ローンには年齢制限があるため、働き盛りで貯蓄も十分持っているにも関わらず、返済プランによっては契約を断られてしまうことがあります。そうならないためにも、以下の3つのポイントをぜひ頭に入れておいてください。

1.早めに住宅ローンを申し込む

もっとも簡単な対策は少しでも早く住宅ローンの審査を受けることです。例えばほとんどの銀行では完済時の上限年齢を80歳としていますが、中には81歳までOKな銀行も少数ながらあります。たった1年の差ですが、上限年齢ギリギリの返済プランを考えている人にとっては明暗を分ける大きな違いになります。住宅ローンを検討しているなら1日でも早く行動するようにしましょう。特に39歳や49歳など年齢の節目に差し掛かっている方は次の大台に乗ってしまう前に申し込むことをオススメします。

2.より早く完済できるプランに変更する

完済時年齢の制限に引っかかって審査に通らない場合は返済プランを見直す必要があります。完済までの期間を短くすれば、適正年齢を大幅に超えている場合でも審査に通る可能性が上がります。
具体的には毎月の返済額を多くする、あるいは頭金を増やすといった方法で返済期間を短くすることができます。物件そのものを見直し、もっと少ない借入額で買える家に変更するのも1つの手段です。

3.親子リレーローンを検討する

2世帯住宅を購入して子供家族と同居することが前提の対策です。
1つの住宅ローンを分割し、親の次は子供が返済を引き継ぐタイプの住宅ローンを親子リレーローンと呼びます。
高齢を理由に個人名義の住宅ローンを断られてしまった場合でもリレーローンなら組める場合があります。ただし子供が連帯保証人になる必要があるため、将来のビジョンをよく話し合っておく必要があります。

適正年齢はあくまで1つの目安に過ぎません。銀行は借入希望額や頭金、返済期間といった他の要素とあわせて総合的に審査を行います。適正年齢に当てはまらないからといって諦めず、上記のポイントをしっかり踏まえて審査に望んでください。ではそもそも、住宅ローン審査において年齢はどれほど重視されるものなのでしょうか?次章で審査について詳しく解説していきます。

審査で「年齢」はどれくらい重視される?

住宅ローンの審査において、年齢はどの程度重要視されるのでしょうか。申し込みの際に年齢制限があるため、最初のステップで最も重要な項目になることは言うまでもありません。さらに他の審査項目と比べてどうなのか、審査の流れとともに見ていきましょう。

まず問題になるのが「契約者本人の年齢」です。前述の通り、住宅ローンには20〜65歳までという年齢制限があります。この年齢から外れている人はそもそも住宅ローンの審査を受けることができません。

次に、審査に進んだ場合に重視されるのが「完済時の年齢」です。一般的に完済時の年齢が80歳以下でなければ審査にパスすることができません。そのため今度は現在の年齢だけでなく、希望の借入額と毎月の返済額のかね合いが重要になってきます。
例えば、働き盛りで収入や健康状態に問題がなくても46歳の人は35年ローンを組むことができませんし、年齢制限ギリギリの65歳であっても80歳までに完済できる15年未満のローンなら審査に通る可能性もあります。

また、年齢の他にも「個人信用情報」や年収、勤務先、勤続年数といった複数の項目から総合的に判断されます。完済時の年齢に多少の無理があったり、適正年齢を過ぎていた場合でも、他の項目が高評価から融資を受けられることがあります。つまり審査に進んだ段階では一概に「〇〇歳〜〇〇歳でなければダメ」と言うことはありません。年齢は他の基準と同様に1つの目安であると言えます。

個人信用情報とは?

過去の借入と返済の履歴のことを個人信用情報と言います。これまでにキャッシングを頻繁に繰り返していたり、返済を遅延してしまったりした場合、信用に問題ありとされて審査上不利になることがあります。

年齢に問題がなく、無事に審査を通って住宅ローンを借りることができても、その後に思わぬ落とし穴が待っていることがあります。次章では、住宅ローンを借りる年齢的なタイミングを誤ったために失敗してしまった例を紹介します。

住宅ローンを借りる年齢で失敗をしたケース3例

住宅ローンを借りる上で、年齢はとても重要なファクターです。審査項目として重視されるだけでなく、借りるタイミングによってライフスタイルが大きく変わり、返済が厳しくなったり老後の暮らしを圧迫したりする恐れがあるためです。
ここでは、年齢的なタイミングを誤ったために失敗してしまったという例を3つ紹介します。

1.病気や介護で失敗したケース

40歳で25年のローンを組み、定年間際に完済する予定だったAさんは50代半ばの時に肝臓ガンが発覚し、転移も見られたため長期間の入退院を余儀なくされました。大手商社を早期退職することになり、その退職金で繰り上げ返済をしましたがそれでも完済には足りず、結局は住宅ローンのために老後の資金を切り崩すことになってしまいました。

住宅ローンを契約した時点では健康に何の問題がなくても、年を追うごとに病気になるリスクは上がります。万が一病気になって仕事を続けられなくなれば返済プランも破綻してしまいます。これは家族も同様で、契約者本人が元気でも親や配偶者に介護が必要な状態になれば収入が不安定になる可能性もあります。
健康上のリスクは、特に40代以降に住宅ローンを契約した人にとって深刻な問題です。借入期間が長ければ長いほど不測の事態に備える必要があります。

【対策】団信付きの住宅ローンを契約する

具体的な対策としては「特約付き団信」がオススメです。本来、団信は死亡と高度障害の場合のみ保険が下りるしくみになっていますが、特約を付ければガンや脳卒中、心筋梗塞などになった場合でも保険が適用されます。

2.定年を考慮せず長期ローンを組んで失敗したケース

Bさんは35歳の時、毎月の返済額が安いという理由で35年返済の住宅ローンを組みました。それから30年間は問題なく返済を続けていましたが、60歳で定年を迎えた後は収入が年金だけになり、残りの住宅ローンが家計を圧迫するようになりました。現在は趣味や余暇を楽しむ余裕もなくなり、老後の暮らしに不安を抱えて過ごしています。

35歳で35年ローンを契約した場合、完済時は70歳になっています。定年が60歳だとすると、退職した後も10年は返済を続けなくてはいけません。貯蓄や退職金に余裕があれば問題はありませんが、そうした備えがないまま年金生活になってしまうと返済計画が一気に苦しくなります。
住宅ローンの返済期間はできるだけ短く設定し、安定した収入があるうちに完済できるように将来の計画を立てる必要があります。

3.出産適齢期を考慮せず失敗したケース

Cさんは夫婦共働きで、25歳の時に妻と共同名義で住宅ローンを借りました。当時は収入が低かったため、妻の収入を合わせた世帯収入をもとに返済計画を立てていましたが、数年後に妻が妊娠、出産し、育児のために退職することになりました。そのため世帯収入は半分近くに減ってしまい、返済が厳しくなったため最終的に家を手放さなくてはいけなくなりました。

結婚を機に住宅ローンの契約を考える人はたくさんいますが、子供を持つかどうかを事前に考慮して返済計画を立てる必要があります。共働きの場合、妻が育休を取ったり退職したりすれば世帯年収は減ってしまいます。また子供にかかる教育費も計算に入れなくてはいけません。
新婚世帯が住宅ローンを借りる時には、子供は何人作りたいのか、いつまで共働きをするのかといった将来の計画をしっかり話し合って決めておく必要があります。

住宅ローンと上手に付き合っていくために、年齢的なタイミングを考慮することはとても大切です。しかしそれだけで失敗を100%避けられるわけではありません。次章では、住宅ローンを借りる時に注意したい年齢以外のポイントについても解説していきます。

住宅ローンを借りるなら年齢以外にも重視すべき4つの点

住宅ローンにおいて年齢は大事な審査基準になりますが、その他に以下の4つの項目も重視されます。

  1. 年収
  2. 勤続年数
  3. 個人信用情報
  4. 健康状態

順に1つずつ見ていきましょう。

1.年収

「いくらまで借りられるか」を決めるために重要な項目です。その際は額面通りの金額ではなく、年収に対してローンの返済額がどのくらいの割合を占めるのかを示す「返済負担率」が問題になってきます。
この返済負担率は、住宅ローンだけでなく他の借り入れ(例えば車のローンなど)も合わせて計算します。そのため、たとえ年収が高額であっても、すでに複数のローンを抱えていて返済負担率が高い人の場合は住宅ローンの審査で不利になることがあります。これは「自分は住宅ローンを組むのに十分な年収を得ている」と考えている40〜50代の人に多い落とし穴です。住宅ローンに申し込む前は、現在返済中の他のローンについてしっかり把握しておきましょう。

2.勤続年数

銀行側が「この人に貸しても大丈夫か」を判断するためにチェックする項目です。1つの会社に長い間続けて勤務していれば、その後も安定した給与をもらって滞りなく返済ができるはずだと評価されます。また勤続年数だけでなく、現在の職種や役職なども審査されることがあります。
一般的な住宅ローンでは勤続年数3年以上でなければ審査に通りません。しかし若い世代の人は特に、この年数に満たなかったり、転職をしたばかりというケースもあるはずです。その場合は勤続年数1ヶ月から申し込むことができる住宅金融支援機構のフラット35がオススメです。

3.個人信用情報

こちらも「この人に貸しても大丈夫か」を判断するための項目です。これまで他社でお金を借りたことがあるか、ある場合はきちんと返済したか、という点をチェックされます。
過去に返済が遅れたことがあった場合や、複数の金融機関から多額のお金を借りていた場合は要注意とみなされて住宅ローンの審査に通らないことがあります。これまでにカードローンやキャッシングなどをしたことがあるか、支払いは滞りなくしていたかといった点を事前によく確認しましょう。

4.健康状態

健康状態は団信(団体信用生命保険)に加入する時に重要なポイントです。住宅金融支援機構のフラット35を除いた一般の住宅ローンでは、契約時に必ず団信に入る必要があります。そのため持病などを理由に団信の加入を断られてしまった場合はそもそもローンの審査に進むことができません。特に、過去3年以内に内臓系の病気で手術を受けていた場合は団信に入れないケースがあります。
年齢が上がればそれだけ生活習慣病など大きな病気にかかるリスクも上がります。病歴があってどうしても団信に入れない場合はフラット35の利用を検討してみましょう。

次章ではこれまでの内容をおさらいし、住宅ローンと年齢の関係を分かりやすくまとめます。

まとめ

最後にこれまでの内容をまとめました。ここだけ読めば「住宅ローンと年齢の関係」が分かります。

住宅ローンの年齢制限は「20〜65歳」

20〜65歳の人で、なおかつ完済時の年齢が80歳以下でなければ住宅ローンを組むことはできません。

住宅ローンの適正年齢は「35〜39歳」

もっとも審査に通りやすいとされるのが三十代後半です。
ただし、適正年齢を外れていても、頭金を増やしたり返済期間を調整したりして審査に通りやすくすることは可能です。

審査では年齢以外の項目も重要になる

「20〜65歳で完済時の年齢が80歳」という前提条件をクリアしていれば、後は他の基準とあわせて総合的に審査されます。
重視されるポイントは年収、勤続年数、個人信用情報、健康状態です。適正年齢であっても他の項目に問題があれば審査に落ちることがあるので注意が必要です。

住宅ローンを借りるならライフステージを考慮して

結婚、出産や定年退職、介護など年齢によって人生には様々な転機があります。長期間の返済になる住宅ローンは、借りるタイミングによっては大きな重荷になりかねません。住宅ローンを契約する時は家族と一緒に将来のビジョンをよく話し合い、収入と支出のバランスを考えて最適な時期を選ぶようにしましょう。

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