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知らないままだと損をする!ペアローン(住宅ローン)の基礎知識

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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夫婦の共働きが一般的になった今、住宅ローンも夫婦で力を合わせて返済していくケースが増えました。
そんな中で注目されているのが「ペアローン」です。家を買う予定の共働き夫婦が銀行の窓口などで住宅ローンについて相談すると、かなりの確率でこのペアローンを薦められます。
しかし、ペアローンは条件次第で有利にお金を借りられる反面、注意点も多い住宅ローン商品です。薦められるまま安易に契約するのはおすすめできません。
そこで、この記事ではペアローンを検討している人向けに、以下のような疑問に答えていきます。

  • そもそもペアローンってどんなしくみ?
  • ペアローンだと税金が安くなるって本当?
  • ペアローンと普通の住宅ローン、結局はどっちを選べばいいの?

これを読めばペアローンのしくみやメリット、デメリット、選び方など押さえておきたい基礎知識が身につきます。夫婦で賢い選択をするために、ぜひ参考にして下さい。

ペアローンとは?

ペアローンは住宅ローンの一種で、夫婦や親子といった同一世帯の2人が1つの物件に対してそれぞれの名義で借り入れをするというものです。お互いがお互いの連帯保証人になり、購入した住宅は2人の共有資産になります。

ペアローンの利点は1つの住宅を買う(あるいは建てる)ために必要な資金を分割し、家族2人でそれぞれ独立した住宅ローンを組んで返済にあたることができる点です。そのため単独名義の住宅ローンよりも多くのお金を借りる事ができます。

次章では、ペアローンはどんな時に活用できるのか、具体的なシチュエーションを紹介します。

ペアローンはどんな時に使うもの?

ペアローンが活用されているのは主に以下のような場合です。

  1. 申込者1人の収入では希望額の住宅ローンが組めない時
  2. 共働きの夫婦が家を買う時

では1つずつ解説していきましょう。

1.申込者1人の収入では希望額の住宅ローンが組めない時

住宅ローンの申し込みには審査があります。その際、申込者の年収が各金融機関の規定を満たしていない場合は希望の金額を借りることができません。
しかしペアローンなら夫婦や親子がそれぞれ個別に住宅ローンを組み、その2つを合わせることで希望額の資金を調達することができます。

2.共働きの夫婦が家を買う時

上記のように「夫の年収だけでは希望の住宅ローンが組めない」というケースはもちろん、年収に余裕のある共働き夫婦が高額な都市部の物件を買う際にもペアローンは活用されています。借り入れ額に余裕をもたせることで妥協せずに家を選ぶことができるためです。
また、家を2人の共有資産にしたいと考える夫婦にもペアローンは適しています。

次章では、ペアローンではいくらまで借りられるのか、一般的な単独名義の住宅ローンと比較しながら解説します。

ペアローンならいくらまで借りられる?

一般的な単独名義の住宅ローンに比べて、より多くのお金を借りることができるペアローンですが、具体的にはどの程度まで借り入れをすることができるのでしょうか。

自分の年収に対していくらまでの住宅ローンが組めるのかは、各金融機関が提供しているシミュレーションサイトで知ることができます。
ここでは夫の年収500万円、妻の年収200万円の30代共働き夫婦(ともに正社員)を例として、それぞれの借入可能金額を見ていきましょう。
なお、このシミュレーションにはじぶん銀行の「住宅ローンシミュレーター」(https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/)を使用しています。

【条件】

金利 0.457%
金利タイプ 変動型
返済期間 20年

【夫が住宅ローンを組む場合】

年収 500万円
借入可能額 2,290万円
毎月の返済額 10万円

【妻が住宅ローンを組む場合】

年収 200万円
借入可能額 910万円
毎月の返済額 4万円

【夫婦でペアローンを組む場合】

借入可能金額 3,200万円
毎月の返済額 14万円

夫と妻がそれぞれ単独名義の住宅ローンを組んだ場合と、夫婦でペアローンを組んだ場合の借入可能金額は以上のようになりました。
ペアローンでは夫婦の借入可能金額を単純に合算することになるので、借りられるお金は2,290万円から3,200万円に増えることになります。夫婦共働きを20年間続け、毎月14万円を返済し続けることが前提になりますが、その分だけ家選びの選択肢が広がるのは大きな利点といえます。

ペアローンの利点は借り入れ金の増額だけではありません。次章ではその他のメリットについてもより詳しく見ていきます。

ペアローンの3つのメリット

ペアローンには大きく分けて以下のようなメリットがあります。

  1. 単独名義の住宅ローンより借入可能金額が増やせる
  2. 住宅ローン控除の額が大きくなる
  3. 返済方法にバリエーションを持たせることができる

では、順に解説していきましょう。

1.単独名義の住宅ローンより借入可能金額が増やせる

ペアローンは2人分の借入可能金額を合わせた金額を借りることができるため、一般的な住宅ローンよりも高額の融資を受けることができるようになります。
夫の収入だけでは希望額の住宅ローンが組めない時や、立地や広さを妥協せず理想の住宅を買いたいと考える場合は特にこの点が大きなメリットになります。

2.住宅ローン控除の額が大きくなる

ペアローンは独立した2つの住宅ローンを契約することになるため、それぞれに住宅ローン控除が適用されるのもメリットの1つです。
控除を受けるための諸条件を満たす必要はありますが、一般的にペアローンの方が単独名義の住宅ローンよりも控除額が大きくなります。

【住宅ローン控除とは】

住宅ローンの残高に応じた控除が受けられる制度です。住宅ローン減税とも呼ばれています。
「住宅ローンの返済期間が10年以上あること」「債務者の年間所得が3,000万円以下であること」などの条件を満たせば、住宅ローン残高1%分の所得税と住民税が毎年控除されます。
控除が受けられる期間は最大10年間、対象となる住宅ローンの上限額は4,000万円で、毎年の控除額は最大40万円までと定められています。

3.返済方法にバリエーションを持たせることができる

独立した2つの住宅ローンを組むペアローンでは、それぞれの契約ごとに金利タイプや返済期間を変えることができます。
例えば夫が全期間固定タイプで35年ローンを組み、妻が変動金利タイプで10年のローンを組むといったことが可能です。収入が安定していて定年退職まで仕事を続ける予定の夫がメインとなる長期ローンを担当し、子育てなどで時短勤務になる可能性がある妻がサブの短期間ローンを引き受けるというパターンです。
このように2つの住宅ローンをそれぞれの働き方や収入、ライフプランに合わせてカスタマイズすれば、より返済しやすい環境を整えることができます。また、金利プランを分散することで将来的に市場金利が上昇した場合のリスクヘッジにもなります。

賢く使えば恩恵の多いペアローンですが、反面、注意しなくてはいけない点もいくつかあります。次章ではペアローンのデメリットについて解説していきます。

ペアローン2つのデメリット

ペアローンには以下のようなデメリットもあります。

  1. 返済できなくなるリスクが高くなる
  2. 手続きにかかる諸経費が2倍になる

では1つずつ解説していきましょう。

1.返済できなくなるリスクが高くなる

単独名義の住宅ローンよりも多くのお金を借りられるペアローンですが、この点が諸刃の剣になってしまうことがあります。
ペアローンは本来、1人では返済しきれない金額の住宅ローンを2人で分担して返していくものです。そのためどちらか1人が退職したり収入が下がったりすると返済プランが一気に破綻してしまう恐れがあります。

2.手続きにかかる諸経費が2倍になる

ペアローンでは2つの独立した住宅ローンで構成されるため、手数料や保証料といった経費も契約ごとにかかってしまうというデメリットがあります。
一般的に、住宅ローン契約にかかる手数料は民間の金融機関なら3万円〜10万円、フラット35なら借入額の2%が相場とされています。保証料はさらに高額で、借り入れ額に応じて20万円〜60万円ほどが必要になります。ペアローンの場合、こうした経費が2倍になってしまう点に注意が必要です。

次章では、ペアローンに関してよくある疑問に答えます。

ペアローンのQ&A【よくある質問編】

ここでは、ペアローンを検討している人の多くが抱く以下の疑問を取り上げます。


Q1.収入合算とは何が違う?
Q2.ペアローンと収入合算、どちらを選べばいい?
Q3.ペアローンの審査では何をチェックされる?

それでは、1つずつ回答していきましょう。

Q1.収入合算とは何が違う?

収入合算とは、銀行に住宅ローンを申し込む際、家族2人の収入を合わせたものを申告することでより多くのお金を借りられるようにする方法のことです。
例えば夫の年収300万円と妻の年収200万円を合算することで、合計500万円の収入に見合った額の住宅ローンを借りられるようになります。
1つの物件に対して2人の債務者がいるペアローンと違い、収入合算の場合は1つの住宅ローンを契約するため債務者は1人です。一般的に収入の多い方が債務者となり、もう一方は連帯債務人か連帯保証人になります。

Q2.ペアローンと収入合算、どちらを選べばいい?

借入額を増やすことができるというメリットは同じですが、ペアローンが住宅ローン控除を満額受けることができるのに対し、収入合算には税制面でのメリットは特にありません。
共働きの夫婦で、2人とも定年まで正社員として勤め続ける予定であれば、それぞれが住宅ローン控除を受けることができるペアローンの方がお得です。
一方、収入合算で住宅ローンを組んだ場合は債務者が1人になるため、将来もし家を売ったり相続したりといった場合スムーズに手続きができます。また、家の名義を2人で持つことに抵抗がある人にも収入合算が向いていると言えます。

Q3.ペアローンの審査では何をチェックされる?

ペアローンの審査基準は、一般的な個人名義の住宅ローンと変わりません。
年齢、年収、勤続年数、健康状態、信用情報といった各項目をチェックされ、金融機関ごとに設けられている基準を満たしていれば融資が受けられます。
ただし、ペアローンの場合は「2人同時に審査に通らないとお金を借りられない」という点で単独名義とは異なります。ペアローンではお互いがお互いの連帯保証人になるため、どちらか片方が審査に落ちてしまうと契約が成立しません。
審査項目の中では、特に信用情報がネックになりがちです。過去にローンやクレジットカードの支払いが遅れたことがあると、いわゆるブラックリスト入りとされて審査に大きな悪影響が出ます。どちらかがブラックリストに入っているとペアローンを組むことができないので注意しましょう。
ただし、結婚前に支払の延滞があった場合、入籍を機に名字が変わると信用情報は一度リセットされます。女性の場合はこのしくみを利用しやすいと言えるでしょう。

次章では引き続き、ペアローンに関する疑問の中でも特に多い「離婚」と「死別」について回答していきます。

ペアローンのQ&A【離婚・死別編】

ペアローン利用者のほとんどは共働きの夫婦です。そのため離婚や死別した場合にローンがどうなってしまうのかという点は最も大きな関心事と言えます。

離婚したらどうなる?

離婚してもペアローンが自動的に解消されることはありません。離婚後もこれまで通り返済を続けるか、あるいは以下の方法でペアローンを解消する必要があります。

【ペアローンを解消する方法】

家を売却する

ペアローンの場合、家は夫婦の共有資産として扱われ、離婚時には財産分与の対象になります。お互いの合意があれば売却することができ、その利益で残ったローンをすべて返済できればペアローンは解消されます。

住宅ローンを一本化する

家を売却せず、どちらか一方の持ち物にしたい場合は、ペアローンを解消して単独名義の住宅ローンとして一本化する必要があります。
住宅ローンの一本化には2通りの方法があります。どちらかの持ち分を一括で返済する方法と、新しい住宅ローンに借り換える方法です。
例えば離婚後に夫が今の家に住み続け、妻が他の住居に移るケースでは、妻の持ち分を一括返済するか、夫の名義で新規の住宅ローンへ借り換えるということになります。

持ち家を売るか、残りのローンを1つにまとめることができればペアローンは解消できます。しかし、どちらの方法も実行するのはかなり難しいという点に注意が必要です。
家を売る場合、利益でローンを返しきれなかった時は引き続き残額を返済していくことになりますが、その際に夫と妻の持ち分がどのような比率になるのかは改めて協議することになります。その話し合いがスムーズにいかず調停が長引いてしまうケースも少なくありません。
住宅ローンを一本化する場合も、もともと1人では返済しきれない額をペアローンで借りている以上、どちらかの持ち分を一括で返済するのは現実的には困難です。単独名義の住宅ローンも同様で、1人分の収入だけではスムーズに借り換えができない可能性があります。
離婚後にペアローンを解消するのは簡単なことではありません。ペアローンを組む際はこの点をしっかり頭に入れておきましょう。

死別したらどうなる?

基本的に、住宅ローンを組む際は団体信用生命保険(団信)に加入することになっています。これはペアローンの場合も同様です。
団信とは住宅ローンの債務者が死亡あるいは高度障害を負った場合、残りのローンを保険金で弁済するという生命保険の一種です。この保険に入っていれば、例えば債務者である夫が突然亡くなっても家は残り、残された妻や子供が債務を背負う必要もなくなります。
ただしこれは単独名義の場合で、ペアローンでは亡くなった方の住宅ローンは完済されても、残された方の住宅ローンはそのまま残ることになります。
例えば夫に2,000万円、妻に500万円のローン残額があったとします。夫が亡くなった場合、2,000万円分は団信の保険金で完済することができますが、妻の住宅ローン500万円はそのまま残ってしまいます。
配偶者を亡くし、生活環境が大きく変わった中で住宅ローンの返済を続けるのは金銭的にも精神的にも大変なことです。ペアローンを組む際は、万が一のことを想定して予備費としてまとまった現金を確保するなど対策する必要があります。

次章では、夫婦以外の組み合わせでペアローンを組むケースについて解説します。

ペアローンは夫婦以外でも組める?

ペアローンは夫婦で利用するのが一般的ですが、親と子の組み合わせでも契約することが可能です。こちらは主に2世帯住宅を買う際に活用されています。

親子でペアローンを組む場合も、メリット・デメリット、注意点などは夫婦の場合とほとんど変わりません。夫婦ペアローンと違う点は、離婚のリスクがない反面、将来的にペアローンを解消して子を債務者として一本化しようとした時に親から子への「贈与」と見なされて贈与税がかかる可能性があるという点です。

また、親子ペアローンと似た返済方法に親子リレーローンがあります。
2つの住宅ローンを親子で同時に返済するペアローンと違い、リレーローンの契約は1つです。最初は親が債務者となって返済し、規定の年数が経ったら次は子が債務者になって残額を返していきます。こちらは子ども世帯がまだ若く、収入が少ない場合などに有効な返済手段です。

2世帯住宅を建てようと考えている場合、親世帯にも安定した収入が見込めるなら親子ペアローンを検討するのも有効です。その際はぜひ、親子で将来のビジョンをよく話合って返済プランを立てるようにしましょう。

次章では夫婦ペアローンに話を戻し、共働き夫婦が住宅ローンを組むなら単独名義とペアローンのどちらを選ぶべきなのか解説していきます。

単独名義とペアローン、どっちがおすすめ?

共働きの夫婦が家を買う際、単独名義の住宅ローンとペアローン、どちらを選ぶべきなのでしょうか。判断の決め手は希望額の住宅ローンが組めるかどうかです。

【住宅ローン選びのポイント】

  • どちらか1人の収入で希望額を借りられるなら単独名義がおすすめ
  • 1人分の収入では足りない時にペアローンを検討する

ペアローンは借りられるお金が多くなる反面、担い手が2人になる分、返済しきれなくなるリスクも高くなります。また離婚や死別した場合にローンの整理が難しく、契約のための審査や手続きも煩雑です。
そのため、1人分の収入で欲しい家を買うための資金をまかなえるなら、あえてペアローンを選ぶ理由はあまりありません。単独名義の住宅ローンの方が契約がシンプルで返済の見通しが立てやすく、債務者にもしものことがあった時も団信で残額が完済できるという安心感があります。
ペアローンは「買いたい家はすでに決まっているが、単独名義では希望額の住宅ローンに届かない」という時になってから検討するのがおすすめです。

ペアローンには単独名義の住宅ローンにはないリスクがあり、安易に選ぶのは得策ではありません。契約には事前の準備や対策が必要です。
次章では、ペアローンで陥りやすい落とし穴と、その対応策について解説していきます。

ペアローンの落とし穴にはまらないために

共働きの夫婦にとってペアローンは有利に活用できる住宅ローンである反面、注意しないと思わぬ失敗を招くものでもあります。
中でも以下の3つは、ペアローンで特によくある落とし穴です。

  1. 手数料がかさんで赤字になってしまった
  2. 共働きを続けられなくなった
  3. 夫(妻)が審査に落ちてしまった

それでは、1つずつ見ていきながら対応策を解説していきましょう。

1.手数料がかさんで赤字になってしまった

ペアローンでは、単独名義の場合に比べて2倍の手数料がかかります。
一般的な住宅ローンでは、借入先の銀行に支払う事務手数料や登記手数料、保証会社に支払う保証料などを合わせると1つの契約につき20万円〜70万円ほどがかかります。ペアローンではこれが2倍になることをあらかじめ念頭に置いておきましょう。
せっかく夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるようにとペアローンを契約したのに、手数料が控除額を上回ってしまっては本末転倒です。

【対応策】事前に綿密なシミュレーションを

住宅ローン控除がいくら受けられるのか、自分たちの年収や希望の借入額を元にシミュレーションし、手数料を差し引いてもまだお得になるか確かめておきましょう。
価格.comの「住宅ローン控除(減税)シミュレーション」(https://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp)など、ネットのシミュレーションサイトを利用すると便利です。

2.共働きを続けられなくなった

夫婦でペアローンを組む場合、完済まで共働きを続けることが前提条件になります。
そのため、もしも出産や親の介護、独立起業などの理由でどちらかが退職してしまうと、一気に返済が厳しくなってしまいます。特に子供ができたら妻が仕事を辞める予定の夫婦が限度額いっぱいまでペアローンを借りるのはリスクが高すぎます。

【対応策】夫婦で将来のライフプランを話し合う

20年、30年先も共働きで住宅ローンを返し続けられるのか、子どもを持つことを希望するのか、万が一どちらかが職を失った場合はどのようにリカバーするのかなど、夫婦で将来のビジョンをしっかりと話し合っておくことが重要です。

3.夫(妻)が審査に落ちてしまった

ペアローンは夫婦がそれぞれ自分名義の住宅ローンを組むことが前提のため、どちらかが審査に落ちてしまうと契約そのものが成立しません。
住宅ローンの審査に落ちやすいのは「勤続年数が3年以下の人」「非正規雇用で収入が不安定な人」「過去にローンの支払いが滞ったことがある人」などです。
また、住宅ローンは団信に加入することが条件になっています。健康状態に問題がある人は団信への加入を断れることがあるため、結果として住宅ローンも契約できなくなります。

【対応策】フラット35を検討する

住宅金融支援機構が提供するフラット35は勤続年数や職種に関する審査がゆるく、より多くの人が住宅ローンを組めるように配慮されています。また、団信への加入も必須ではないため、病歴などがあって団信に入れなかった人もフラット35なら契約することができます。
ただし、過去に支払遅延や自己破産などをしてブラックリスト入りをしている人の場合、フラット35でも審査に通ることは困難です。夫婦のどちらかがブラックリスト入りしている場合はペアローンを諦め、信用情報に問題ない方の個人名義で住宅ローンを組むことを検討しましょう。

次章では、これまで見てきたペアローンの情報から特に重要な点を選り抜いてまとめます。

まとめ

ペアローンに関する基礎知識の中から特に重要なポイントをまとめました。

  • ペアローンは1つの物件に対して夫婦(または親子)がそれぞれの名義で借り入れをするタイプの住宅ローン
  • メリットは借入可能金額が増えることと、住宅ローン控除をより多く受けられること
  • デメリットは完済できないリスクが高くなり、万が一の時の契約解消も難しいこと
  • 1人分の収入で希望額の住宅ローンが借りられるなら個人名義の方が低リスクでおすすめ
  • 申し込む前に、控除額のシミュレーションとライフプランの話し合いは必須!

共働き夫婦が家を買う場合、ペアローンにするか個人名義の住宅ローンにするかは悩ましい問題です。借りられるお金が増えるのは魅力的ですが、目先の金額に惑わされず、控除額や将来の人生設計などを冷静に見極めてから検討するようにしましょう。

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