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年収から考える、絶対に失敗しない住宅ローン

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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「自分の年収でいくらまでの住宅ローンが組めるのか?」

マイホームを買うために住宅ローンを検討し始めた人の多くが、こんな疑問にぶつかるはず。今の収入で希望する金額を貸してもらえるのか心配になる人も少なくありません。
一方で、毎月の返済をきちんと続けられるかどうかも不安の種です。住宅ローンは普段の生活費を払い、将来の貯蓄をし、その上で返済しなくてはいけないものです。身の丈に合わない金額を借りてしまうと、生活そのものが破綻してしまいます。
そこで、この記事では「自分がいくらまで借りられるのか」だけでなく、以下の疑問にも答えていきます。

  • 自分の年収で無理なく返せる借入額はいくら?
  • ベストな借入金額はどうやってシミュレーションしたらいい?
  • 住宅ローンの返済中にはどんなリスクがある?

この記事を読めば、自分自身にぴったり合った住宅ローンの借入金額が分かります。また、将来待ち受ける様々なリスクに対する対応策も解説していきます。安心で堅実な返済プランを立てるために、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンは最大で年収の10倍まで借りられる

もし今、安定した収入を得ている健康な人が住宅ローンを組むとしたら、最大で年収の何倍までお金を借りられるのでしょうか。

代表的な住宅ローンの1つ「フラット35」を提供する住宅金融支援機構の公式サイトでは、簡単に借入可能金額をシミュレーションすることができます。
このシミュレーターに、例えば金利1.2%、返済期間35年、年収400万円と入力すると借入可能金額は3,999万円と出ます。年収500万円なら4,999万円、600万円なら5,999万円です。
つまり、住宅ローンでは年収の約10倍までお金を借りることができるということが分かります。

この約10倍という数字はどこから来たのでしょうか。

「年収の10倍」は返済負担率が重要なカギ

鍵になっているのが「返済負担率」というもの。返済負担率とは、年収のうちローンの返済額がどのくらいの割合を占めるのかを表す数値です。
住宅ローンを契約する時、各金融機関はこの返済負担率におよそ30〜35%までという上限を設けています。返済負担率が35%を超えてしまうと、返済計画に無理があると判断されてローンを組むことができません。

先ほどの「年収の10倍」は、返済比率を最大値の35%に設定した場合の金額です。つまり「住宅ローンのしくみ上、最大でここまで借りることができる」という理論上の借入可能金額ということになります。
次章ではもっと具体的に、年収ごとの借入可能金額について見ていきます。

年収別!借りられる金額一覧

ここでは、年収300万円から1,000万円までの借入可能金額を見ていきます。また、毎月の返済額も併記しました。

条件は金利1.2%、返済期間35年とし、シミュレーションは住宅金融支援機構のサイトで行っています。

年収別の借入可能金額(カッコ内は毎月の返済額)

300万円 2,571万円(7.5万円)
400万円 3,999万円(11.7万円)
500万円 4,999万円(14.6万円)
600万円 5,999万円(17.5万円)
700万円 6,999万円(20.5万円)
800万円 7,999万円(23.4万円)
900万円 8,000万円(23.5万円)
1,000万円 8,000万円(23.5万円)

※フラット35では貸付上限が8,000万円のため、年収900〜1,000万円では同じ金額になります。

一覧の通り、年収のおよそ10倍が借入可能金額であることが分かります。しかし、あくまでこれは理論上の数値です。実際は限度額いっぱいまでお金を借りる人はめったにいませんし、オススメもできません。返済負担率が高すぎて生活にしわ寄せが来てしまうためです。
では、理論値ではなく、現実的な借入可能金額はどの程度なのでしょうか。次の章では無理なく借りられる金額について説明します。

無理なく借りられるのは年収の約5倍

理論上、住宅ローンは年収の10倍まで借りることができます。しかし無理なく返済できる金額となると話は違ってきます。

一般的に住宅ローンは返済負担率が30〜35%以内であれば契約できますが、この数値は銀行が「貸せるか、貸せないか」を判断するボーダーラインに過ぎません。
ほとんどの銀行では、より現実的な無理のない返済プランを作るために適性限度という基準を設けています。それが「返済負担率20%」です。

返済負担率を20%とし、金利1.2%、返済期間35年という条件でシミュレーションしなおすと、年収別では以下のようになります(カッコ内は毎月の返済額)。

300万円 1,714万円(5.0万円)
400万円 2,285万円(6.7万円)
500万円 2,856万円(8.4万円)
600万円 3,428万円(10.0万円)
700万円 3,999万円(11.7万円)
800万円 4,570万円(13.4万円)
900万円 5,142万円(15.0万円)
1,000万円 5,713万円(16.7万円)

どの年収帯でもおよそ年収の5倍かそれより少し多い程度となります。いずにせよ、返済負担率35%で計算した時よりもずっと少額になることが分かります。

住宅ローンは、数千万円単位の借入をし、最大で35年もの長期間にわたって返済を続けていくものです。その間には車や子供の教育費などに大きなお金がかかるかもしれませんし、転職や病気、親の介護などで年収がダウンしてしまう可能性もあります。それに老後の蓄えを残しておく必要もあります。こうした普段の生活に支障が出ないよう、住宅ローンの返済計画は余裕をもって考えておかなければいけません。そのための目安が返済負担率20%、年収の約5倍なのです。

次章では、現時的な借入可能金額の計算方法を、もっと具体的に見ていきます。

住宅ローンで借りられる額の計算方法

住宅ローンには審査があり、銀行は一定の計算方法を使って「この人にはいくら貸せるか」を判断しています。その計算式を知れば自分で自分の借入可能金額を計算することもできます。
まず計算方法を見ていきましょう。式は3ステップに別れています。

  1. 年間の返済可能額を計算する:年収×返済負担率=年間の返済可能額
  2. 月々の返済可能額を計算する:年間の返済可能額÷12ヵ月=月々の返済可能額
  3. 借入可能金額を計算する:月々の返済可能額÷同条件で100万円を借りた場合の月の返済額×100

では、具体的に計算してみましょう。

シミュレーションの結果

仮に年収500万円、返済期間35年、金利1.2%、返済負担率20%として計算式に当てはめてみます。なお、同じ条件で100万円を借りた場合の返済額は2,917円/月とします。

  1. 年間の返済可能額を計算する:500万円×20%=100万円
  2. 月々の返済可能額を計算する:100万円÷12ヵ月=83,333円
  3. 借入可能金額を計算する:83,333円÷2,917円×100=2,856万円

この条件では、借入可能金額が2,856万円であることが分かりました。

ただし、車のローンなど他の借入がある場合は返済負担率が変わってきてしまいます。また、途中で金利が変わるタイプのローンを組んだ場合もそれを計算に入れなければいけません。
また、実際はこの計算式で求められた数字をもとに、勤続年数や年齢、健康状態なども加味して審査が行われます。ですのでこの計算方法はあくまで目安として考えてください。

次章では、審査の大事な基準になる年収の考え方について解説します。

年収は税込み?手取り?

住宅ローンの借入可能金額を考える時、収入は税込みで計算するべきでしょうか。それとも手取額でしょうか。

銀行が「この人にお金を貸しても大丈夫か」を判断する段階では、年収は税込みの総支給額で審査されます。つまり額面の年収が500万円なら、500万円という数字をもとに借入可能金額が算出されるということになります。

しかし、これもあくまで理論上の数字です。
額面の年収が500万円でも、保険料や所得税などを差し引くと手取りは450〜400万円程度に下がってしまいます。その中から生活費や固定資産税を払い、貯蓄をしながら住宅ローンの返済をすることになるのが現実です。ですので「適正な」借入可能金額を知りたい時は必ず手取りをベースに計算する必要があります。
この例の場合、銀行は年収500万円を想定してお金を貸してくれますが、実際に使えるお金は450〜400万円程度しかありません。このギャップを考慮せずにお金を借りてしまうと、想定外の出費があった時に返済計画が破綻してしまうかもしれません。
実際に借りられるお金と、余裕を持って家計を維持できる借入可能金額には落差があることをしっかり理解した上で住宅ローンを検討することが大切です。

次章では毎月の返済額を調べる方法を紹介し、住宅ローンの返済方法についてもっと具体的に考えていきます。

毎月の返済額を調べるための計算方法

毎月の返済額がいくらになるかは、以下の計算式を使って調べることができます。

借入額×{月利(1+月利)返済回数/(1+月利)返済回数-1}=返済額

月利とは?

月利とは1ヶ月あたりの金利のことで、年利を12で割って導くことができます。金利が1.2%なら、月利は0.1%ということになります。

この計算式に、借入可能金額3,000万円、返済期間35年、金利1.2%という条件をあてはめて計算してみます。
返済回数を35年×12ヶ月で計算し420回とすると、以下のような式になります。

3,000万円×{0.1(1+0.1)420/(1+0.1)420回-1}=88,000円

このように、毎月の返済額が8.8万円であるということが分かりました。

ただし、実際の返済時にはボーナス払いをすることもありますし、変動金利の場合は年利が変化することもあります。この計算式ではそこまでは計算できないため、おおまかな目安を求めるためのものだと考えてください。

ボーナス払いをした場合や、金利の変動をふまえたより詳細な計算をしたい時は、各金融機関が提供しているシミュレーションサイトがオススメです。

次章では、借入可能金額の限界までお金を借りた場合のリスクについて解説します。

借入可能金額の限界まで借りるのは危険!

これまで「理論上の借入可能金額」と「無理なく返せる借入金額」をそれぞれ見てきました。銀行が貸してくれるお金の上限と、実際に余裕をもって返済できる金額には大きな差があります。
上限ぎりぎりまで借入をしてしまうと、毎月の返済が家計を圧迫し、余暇を楽しんだり貯蓄をしたりすることができなくなります。また、思わぬ病気や怪我をした時にも対応が難しくなるでしょう。こうした生活では精神的にも相当のストレスがかかります。それに万が一、家計が破綻して住宅ローンの返済ができなくなってしまうと、マイホームは競売にかけられて人手に渡ってしまいます。そんなことにならないためにも、最長で35年間という長期間にわたって付き合っていく住宅ローンは必ず余裕をもった返済プランを立てるべきです。
しかし、住宅展示場などを見て回っているとどうしても予算以上の住宅が良く見えて、つい身の丈以上の借り入れを考えてしまいがち。もし仮に借入可能金額の上限いっぱい、つまり返済負担率30〜35%程度でローンを組んでしまったらどうなるのでしょうか。次章では、そうした場合の失敗例を具体的に紹介します。

借入可能金額の上限まで借りて失敗した例

年収から割り出せる借入可能金額の上限までお金を借りるのはかなりのハイリスクです。ここでは、実際に限度額まで住宅ローンを借りて失敗したケースを見ていきます。

子供を希望する学校に進学させてやれなかったケース

住宅ローンの支払いで家計に余裕がないと、子供の教育費を最低限しか確保できません。もし子供が学費の高い私立校に行きたいと望んでもその希望を叶えてあげることができなくなってしまいます。

老後の蓄えを用意できないケース

ローンが家計を圧迫して貯蓄にまわすお金が無くなってしまうケースです。特に、退職金のない自営業者の場合は年金だけでは生活できず、より深刻な事態になる可能性があります。

思わぬトラブルで返済プランが破綻したケース

学費や貯蓄にまわすお金をしっかり確保していても、予定外の出費や収入ダウンで返済に無理が出るケースです。
生活にどうしても必要な車が壊れてしまった、家族が重い病気になったなど、まとまったお金が必要になることもあります。また、契約者自身が療養しなくてはいけなくなったり、配置換えがあったりなどして収入が大きく下がってしまうことも考えられます。そうなると毎月の返済をしながら生活費を工面することも難しくなります。

借入可能金額いっぱいまでお金を借りていると、どうしても返済に追われて家計に余裕がなくなります。将来、どんなことが起こっても慌てないように金銭的な余裕を持って住宅ローンを返済していくことが重要です。

次章では、住宅ローンを組む前に考えておくべき色々なリスクについて考えていきます。

住宅ローンを組む前に考えておくべきリスク

自分の年収から算出した限度額いっぱいまで住宅ローンを借りてしまうと、将来的にちょっとしたことで返済計画が破綻してしまうかもしれません。
前章で紹介した失敗例の他にも、返済中には様々なアクシデントが起こりえます。ここでは、住宅ローンを組む前にしっかり考えておきたいリスクを解説します。

金利の変動

まず、住宅ローンの返済で常について回るリスクが金利の変動です。
住宅ローンには大きく分けて「固定タイプ」と「変動タイプ」という2種類の金利タイプがあります。金利の変動は、特に半年ごとに適用金利が変わる変動タイプのローンを組んだ場合に大きな問題になってきます。
変動タイプの住宅ローンは、当初の設定金利が他と比べてかなり安い点が魅力です。しかし、もしも市場の金利が上昇した場合は返済額が膨らんでしまうというデメリットもあります。
設定金利の安さに飛びつく前に、まずは金利変動のリスクをしっかり踏まえて上で金利タイプを決めることをオススメします。

転勤

会社員や公務員の場合、家を買った後に転勤を命じられる可能性もあります。最悪の場合、転勤で住めなくなったマイホームを他の人に借りてもらって家賃収入を得ることもできますが、借り手を見つけるまでかなりの手間や時間がかかってしまうためできれば避けたい事態です。
住宅ローンを組む前には、今後、転勤の可能性があるかどうかを確かめておくことをオススメします。

離婚

結婚している人が住宅ローンを組んで家を買う場合、名義を夫婦共同にするケースがほとんどです。しかしその後で離婚してしまった場合は家の所有権やローンの分割などで折り合いをつけるのがかなり難しくなり、離婚調停の場で揉めるケースも少なくありません。
夫婦円満なうちは「もし離婚したら」について話合う機会はあまりないかもしれませんが、万が一のことを考え、最終的な家の所有権はどちらになるのかなど夫婦で考えをすりあわせておいたほうが賢明です。

長い返済期間の間、何が起こるか分かりません。病気や怪我、給料ダウンやボーナスカットなどの他にも様々な視点からリスクヘッジをしておくことが重要になってきます。
次章では、住宅ローンを余裕を持って組むためのコツを紹介します。

住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で借りるべき

住宅ローンには「その人の年収から割り出した最大の借入可能金額」と、「貯蓄をしながら余裕をもって返済できる金額」があり、その2つには大きな開きがあります。そして、安定した生活を望むなら借り入れ額は余裕をもって返せる額にするべきです。
では、余裕を持って返せる額とはどのくらいなのでしょうか。以下の計算式で考えてみましょう。

(1.年収ー2.生活費ー3.住宅の維持費ー4.貯蓄額)÷12ヶ月=余裕をもって返せる毎月の返済額

1.年収

年収は額面ではなく、手取額で考えます。またボーナスがある場合はそれも含めましょう。

2.生活費

普段の生活にかかるお金を知るために家計簿をつけることをオススメします。
家計簿をつけない場合は、年収から去年1年間に貯まったお金を差し引くとおよその生活費を割り出すことができます。

3.住宅の維持費

持ち家には固定資産税や都市計画税がかかります。また将来のためにリフォーム費の積立てをする人もいます。マンションの場合も管理費や駐車場代、積立金などが必要です。
こうした「家を維持するための出費」がいくらになるかを把握しておきましょう。

4.貯蓄額

将来的にいくらのお金が必要なのかライフプランを立てて見通しをつけましょう。子供の教育費や老後の蓄え、車の買い換え費用、親の介護費など、この先必要になるお金をリストアップし、それをまかなえるだけのお金を貯める必要があります。

以上の項目を具体的な例で見ていきましょう。
例えば年間で手取りが400万円、生活費240万円、住宅の維持費20万円、貯蓄の目標額50万円で計算すると以下のようになります。

(400万円−240万円−20万円−50万円)÷12ヶ月=7.5万円

この場合、毎月の返済額が75,000円程度なら家計に余裕をもって返済を続けられるということが分かります。
自分の生活費や貯蓄の目標額をしっかり見極め、この計算式をもとにして堅実な返済プランを立てられるようにしましょう。

次章では、どうしても今の年収では希望の融資額に届かない場合にどうするべきか考えていきます。

希望の借入可能金額に届かない場合はどうする?

住宅ローンは余裕をもって返済できる金額を借りるのが鉄則です。
しかしそれ以前に、年収が低くて希望の住宅を買えるだけのお金を借りられないというケースもあります。その場合には3つの対策が考えられます。

  • 世帯収入で考える
  • 肉親から援助を受ける
  • 頭金を増やす

では、順にくわしく見ていきましょう。

世帯収入で考える

理想の家を買うためにどうしても年収が足りない場合、共働きの夫婦なら夫と妻それぞれの年収を合算した「世帯収入」で住宅ローンを組むことができます。
例えば夫の年収が300万円、妻の年収が250万円なら、それを合わせた550万円を年収として申告して銀行の審査を受けることができます。

肉親から援助を受ける

親や祖父母など肉親に金銭的な余裕があれば援助を受けるという手もあります。
その時は、住宅を取得する場合に限って贈与税が免除される「住宅取得等資金の資金贈与の特例」という制度を利用しましょう。免除額の上限など細かい条件がいくつかありますが、700万円〜1,200万円の贈与までを非課税にすることができます。

頭金を増やす

単純な対策ですが、コツコツお金を貯めて頭金を増やせばその分だけ借入額を減らすことができます。配偶者や親を頼れない状況では、希望の住宅ローンを組むために急がば回れの精神で貯金に励むことも必要になります。

年収は銀行が住宅ローンの審査をする時に重視する項目の1つです。しかし、借りる側から見た場合、それ以上に重視するべき点が他にもあります。
次章では住宅ローンを借りる時にしっかり考えておきたい大事な3つのポイントを解説します。

住宅ローンを借りるなら年収より重視すべき点

年収は銀行側が借入可能金額を判断するための目安になりますが、実際に住宅ローンを借りる際はもっと大切なポイントが他にあります。それが以下の3つです。

  • 返済負担率
  • 頭金
  • 今後どんな暮らしをしたいか

それでは、1つずつ解説していきます。

返済負担率

ゆとりを持った生活をしながら返済を続けられる目安は返済負担率20%程度です。いくら年収が高くても、この数値を大きく超えた額を借りてしまえば家計は厳しいものになってしまいます。年収の多さではなく、自分に合った返済負担率を目安にして住宅ローンを考えていきましょう。

頭金

年収が低くても、まとまった額の頭金を用意することができれば返済負担率を低く抑えることができます。住宅ローンを検討しているのなら、まずは普段の無駄遣いを見直してできるだけ貯金をするのも大切なことです。

今後どんな暮らしをしたいか

一番大切なことは住宅ローンを組んだ後のライフプランをしっかり立てることです。
子供は大学まで進学させたいのか、何年後に定年退職するのか、老後はどんなことをして過ごしたいのかといった将来の計画を家族で話し合いましょう。無理のない金額を借りてゆとりのある生活をしたいというケースも、反対に多少生活を切り詰めてでも良い家に住みたいというケースもあるはずです。自分たちのライフスタイルに合った住宅ローンとの付き合い方を見つけることが失敗を避ける大事なポイントです。

次章では、年収と住宅ローンの関係をおさらいして簡単にまとめていきます。

まとめ

最後に、住宅ローンと年収の関係や、注意しておきたい点をまとめます。

  • 住宅ローンは最高で年収の10倍まで借りられます
  • ただし借入可能金額の上限まで借りるのは非常に危険です
  • 余裕を持って返せる金額の目安は年収の5倍程度
  • 年収ダウンや転勤、離婚、金利の変動など様々なリスクに備えましょう
  • 年収ではなく返済負担率を基準にしてゆとりある返済プランを!

住宅ローンの審査では、年収をもとにいくら借りられるか判断されます。一般的に年収の10倍までお金を借りることができますが、実際には生活レベルを落とさずに貯蓄をしながら返済できる金額の目安は年収のおよそ5倍です。この程度の余裕を持っておけば、突然の病気や年収ダウン、大きな出費などがあってもリカバーでき、長い返済プランを完走することができると考えられます。
住宅ローンを組む時は年収だけにとらわれず、余裕を持って返済できる月額はいくらなのか、自分の家計をよく分析してから考えましょう。また、家族と話し合い、将来のビジョンを固めておくことも大切です。

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