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住宅ローン審査は事前の対策が成功の鍵!

By - カリタイムズ編集部  公開:  更新:

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新居の購入を考えている人にとって、まず心配になるのが住宅ローンの審査ではないでしょうか。手軽なカードローンなどと違い、数千万円単位の高額な借り入れになる住宅ローンは審査もシビアです。あらかじめどのような審査基準が設けられているのかを知っておかないと、思わぬ見落としから審査落ちになってしまうこともあります。
そこで、この記事では以下の点をわかりやすく解説していきます。

  • 住宅ローンの審査基準ってどんなもの?
  • どうしたら審査に通過しやすくなる?
  • 審査に落ちやすいのはどんな人?
  • 審査に落ちてしまったらどうすればいい?

この記事を読めば住宅ローンの審査に申し込むために必須の予備知識がすべて身につきます。
審査基準に基づいて、あらかじめ対策を取っておくのが住宅ローン契約を成功させるための鍵です。ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの審査基準を知ることから始めよう

住宅ローンを貸す側の銀行は、申込者の年齢や収入、健康状態、信用情報などをもとに「この人にお金を貸しても大丈夫だろうか」という点を見極めていきます。その審査基準は細かく、自分では何の問題もないと思っていた人が審査に落ちてしまうこともあります。
また、申し込みにあたっては購入予定の物件に関する情報や、希望の借入金額などを申告する必要があります。そのためどういった物件を何年の返済プランで買いたいのかといった具体的なビジョンがないまま申し込むと、その後で何度も追加の書類を求められ、審査がずるずると長引くことがあります。
住宅ローンはむやみに申し込んでも審査を通過できるものではありません。事前にどのような審査が行われるのかきちんと理解し、その基準に基づいた準備をしておく必要があるのです。
以降の章では、住宅ローンの審査基準とはどのようなものなのか、審査をパスするにはどうしたらいいのか、審査に落ちてしまった場合はどうしたりいいのかといったポイントを分かりやすく解説していきます。

【審査通過のポイント】住宅ローンの審査基準4つ

住宅ローンの申し込みは事前の準備が肝心です。銀行がどんな点を重視し、どのようなチェックをするのかといった審査基準をあらかじめよく理解しておきましょう。対策を怠ったまま焦って申し込みをしてしまうと、思わぬ理由で審査落ちしてしまうこともあります。二度手間、三度手間にならないためにもまずは以下のポイントを知ってください。

住宅ローンの審査基準4つ

  1. 勤続年数
  2. 健康状態
  3. 担保物件
  4. 個人信用情報

この4つは、国土交通省が各金融機関に対して行ったアンケート「平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」の結果をもとに、特に重要視される審査基準をリストアップしたものです。
では、1つずつ分かりやすく解説していきます。

1.勤続年数

今の会社にどれほどの長く勤めているかという点が審査の対象になります。
審査に通るかどうかの基準は「1〜3年以上」で、銀行によって多少のばらつきがあるのがこの項目の特徴です。申し込み時点で3年以上同じ会社に勤めていれば特に問題はありませんが、就職や転職したばかりの人などは勤続年数が1年からでもローンが組める銀行を探す必要があります

勤続年数の数え方

勤続年数は入社日からではなく、健康保健証の資格を取得した日からカウントされます。インターンや試用期間など、その会社に勤務していても健康保険に加入していない期間は勤続年数として認められないので注意しましょう。

2.健康状態

団信(団体信用生命保険)に加入できるかどうかを確認するため、申込者の健康状態も審査の対象になります。健康診断書などを提出し、持病や障害がないことを証明する必要があります。

団信(団体信用生命保険)とは?

団信は住宅ローンの返済中に契約者が死亡したり重度の障害を負ったりした場合、保険会社が保険金で残りのローンを弁済する生命保険の一種です。民間の住宅ローンを契約する際は、この団信に必ず加入しなくてはいけません。

3.担保物件

何らかの理由で住宅ローンの返済ができなくなった場合、自宅を担保に入れて競売にかけ、その売り上げで残額を支払うことになります。そのため、購入予定の物件が担保としてどれだけ価値があるかという点も重要な審査基準になります。
担保として高評価が得られる物件は「地価が高い場所に建っている」「延べ床面積が広い」などの特徴があります。反対に銀行が担保にするのを嫌がるのは「狭小住宅」「土地の形が複雑」「立地が悪く地価が低い」といった物件です。また、中古住宅も担保としての価値が低くなります。

4.個人信用情報

申込者が「きちんとお金を返せる人かどうか」という点も大事な審査項目です。
個人がクレジットカードを使ったりローンを組んだりすると、その時の情報は「指定信用情報機関」という事業者に送られて記録されます。これが個人信用情報です。
銀行側はこの個人信用情報を照会し、その人がこれまでにどこでいくらのお金を借り、それをきちんと返済したかどうかを確認します。
過去にクレジットカードでした買い物の支払いが遅れたり、キャッシングの返済が滞ったりした人は個人信用情報に「異動情報」と呼ばれるマイナス評価を付けられてしまいます。異動情報が付いていると信用情報に大きな傷がつくことになり、住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性が高くなるので注意が必要です。

何をすると異動情報になるの?

異動情報は別名「事故情報」とも呼ばれ、いわゆる金融事故を起こすとその内容が信用情報機関に登録されてしまいます。
具体的には、支払いの延滞の他、弁済(本人が借金を返済できなくなり、保証会社や連帯保証人に返済してもらうこと)、債務整理(自己破産や個人再生、任意整理など)などが異動情報の対象になります。

以上が住宅ローンの審査基準です。
ここで解説した基準は「本審査」と呼ばれるステップのものになります。次章ではその前段階である「事前審査」についても説明します。

住宅ローンの事前審査とその基準

住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」という2つのステップに別れています。まずは事前審査を通過し、その後で本審査をパスしなければお金を借りることはできません。

前の章で解説した勤続年数、健康状態、担保物件、個人信用情報という4項目は本審査の基準です。銀行がこれらをチェックする際は、申込者が勤めている会社やかかりつけ病院、不動産会社、信用情報機関などに確認を取る必要があります。そのため審査には1~2週間ほどの時間がかかるのが一般的です。

一方、その前に行われる事前審査では、申込者にその物件を買うだけの収入があるのか、希望している融資額で無理がないのかを大まかに確認するために行われます。
事前審査にあたっては物件の基本情報と融資の希望額、そして収入から算出した「返済負担率」を申告します。必要最低限の情報で審査を行うため、だいたい1日~1週間程度で結果が出るのが普通です。

返済負担率とは?

事前審査では、返済負担率がおよそ30〜35%以内であるかどうかが合否のボーダーラインになります。
返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合を示した数値のことで「年間返済額÷年収×100」で計算することができます。

例えば、年収400万円の人が以下の条件で住宅ローンの契約を希望したとします。

希望借入金 3,500万円
金利 1.5%
年間返済額 132万円

これを計算式を当てはめると、返済負担率は以下のようになります。

年間返済額132万円÷年収400万円×100=返済負担率33%

返済負担率33%は、35%を基準にしている銀行では本審査に進めますが、30%以下を基準としている銀行では審査落ちしてしまう可能性がある微妙な数値です。つまり、この例の場合では希望額を満額で借りるのは難しいということが分かります。
ちなみに、年間返済額の目安としては年収500万円であれば150〜175万円、年収400万円であれば120〜140万円が返済負担率30〜35%以内に収まる金額です。

次章では、住宅ローンの審査に通りやすくするためにしておきたい事前の対策について解説します。

審査通過のためにしておくべき4つの対策

住宅ローンの審査は申し込んでから結果が出るまで1〜2週間以上かかります。その上、申し込み用の書類を揃える手間があることを考えると、気軽に何度も申請を繰り返せるものではありません。
住宅ローンに申し込むのなら、確実に審査を通過できるよう、事前にできる限りの準備をしておきましょう。不利になりそうなマイナスポイントを改善しておけば契約できる可能性もぐっと広がります。
では、具体的にどのような点を改善すればいいのでしょうか。以下に4つのポイントを挙げてみました。

  1. 他のローンを返済する
  2. 使っていないクレジットカードを整理する
  3. 頭金をできるだけ多く用意する
  4. 事前審査の申告内容に間違いがないよう確認する

それでは1つずつくわしく見ていきます。

1.他のローンを返済する

住宅ローン以外のローンを抱えていると、審査上で不利になってしまいます。
銀行が審査を行う上で重視する返済負担率は、その人が現在抱えているすべてのローンを合算して計算します。車や教育費、ブライダル費用など返済中のローンが多ければ多いほど返済負担率は高くなり、銀行の審査基準を超えてしまう可能性があります。住宅ローンを申し込む前にできるだけ現金を融通し、臨時返済や一括返済をして完済しておくことをオススメします。

2.使っていないクレジットカードを整理する

銀行が重視する審査基準の1つにクレジットカードの使用履歴があります。支払いを延滞したことがあったり、何度もキャッシングで借り入れを行っていたりすると評価は大きく下がってしまいます。
「支払いが遅れたことはないし、キャッシングもしたことがないから自分は大丈夫」と思っている人にも、1つ注意してほしいことがあります。それは、キャッシング機能付きのクレジットカードを持っていると、使用履歴がなくても今後借金をする可能性があると見られて評価に悪影響が出るという点です。ポイントやマイルを貯めるために複数のクレジットカードを使い分けている人も多いと思いますが、住宅ローンの申し込みを機に一度持っているカードの機能を確認し、不要なものなら解約することをオススメします。

3.頭金をできるだけ多く用意する

単純ですが一番有効な対策です。
年齢や病歴、金融事故の履歴は変えることができませんし、年収をすぐにアップさせるのも難しいことです。しかし節約やダブルワークなどの工夫をすれば多少たりとも頭金を増やすことは可能です。
頭金が多ければ多いほど借り入れ額を減らすことができ、結果として返済負担率を引き下げることができます。仮に年収や年齢が基準を満たしていなくても、頭金次第では審査を通ることがあります。新居の購入を決めた時点から、できるだけ貯金をするように心がけておきましょう。

4.事前審査の申告内容に間違いがないよう確認する

最初に提出する申込書に誤りがないかよく確認してください。本審査に進んだ後で間違いがあったことが分かると、場合によっては審査が差し戻しになってしまうことがあります。もちろん、年齢や年収などに嘘の数字を書くこともできません。
また、レアなケースではありますが、事前審査に申し込んだ直後に降格されたり転職したりして、年収や勤続年数などの申告内容が変わってしまうとやはり審査が進みません。住宅ローンに申し込んだら、勤務先などその時点での状態を変えないように注意して下さい。

以上が、住宅ローンを申し込む前にやっておきたい対策です。できることから1つずつ取り組んでみてください。
次章では、審査を受ける以前の必須事項、住宅ローンに申し込むための条件について解説します。

住宅ローンの申込み条件

ここまで住宅ローンの審査基準について解説してきました。しかし、審査を通るか通らないか以前に、まずローンに申し込むための必須条件というものがあります。この条件を満たしていなければそもそも審査を受けることができません。
住宅ローンの借り入れを具体的に検討している段階の人ならばまず心配はないはずですが、ここでは念のため、申し込みの条件について確認しておきましょう。

住宅ローンに申し込むためには、以下の条件を満たしている必要があります。

  1. 日本国籍、あるいは永住権を持つ外国人であること
  2. 給与所得者あるいは自営業者であり、安定した収入があること
  3. 借入時の年齢が20歳以上、65〜70歳以下であること
  4. 完済時の年齢が80〜81歳未満であること
  5. 団体信用生命保険の加入資格を持っていること
  6. 保証会社の保証を受けられること

分かりやすくするために細かく区切ったので条件が多いように見えますが、大まかに言えば、安定した収入のある65歳以下の日本人であれば問題なく申し込みをすることができます。また、団信と保証会社の審査をパスする必要がありますが、健康状態に問題がなく過去に金融事故を起こしていなければどちらも引っかかることはないでしょう。
逆に、生活習慣病などで生命保険の加入を断られたことのある人や、過去の債務不履行などから保証会社を利用できない人は住宅ローンの申し込みができない可能性があります。こうしたケースでは条件のゆるいフラット35を検討するするなど他の方法を考える必要があります。

次章では、個人事業主が住宅ローンに申し込む場合の注意点について解説します。

個人事業主は審査基準が厳しいって本当?

ここでは、個人事業主が住宅ローンを契約する際の基準や注意点について解説します。
これまで見てきた住宅ローンの審査基準は、主に会社員を契約者として想定したものでした。これが飲食店経営やフリーランスなど個人事業主をしている人が対象になると条件が多少変わってきてしまいます。

通常、ローンの審査では大手企業の正社員や公務員ほど「収入の安定した人」として高評価を得られます。一方、個人事業主はそれに比べて「収入が不安定で信用度の低い人」と見なされてしまいます。もちろん、個人事業主の中にもたくさん儲けている人や、何十年も安定して営業を続けている人もいます。しかし一般的に見て個人事業主はボーナスや退職金がなく、住宅ローンの他に事業用の融資を受けている人も多いため、銀行にとってはどうしてもハイリスクな相手という扱いになってしまいます。
そのため、個人事業主の場合は住宅ローンの審査や条件が会社員に比べて厳しくなります。何がどのくらい違うのか、具体的に見てみましょう。

収入の証明

会社員は前年度の収入を証明できるものがあればOKですが、個人事業主は少なくとも過去3期分の確定申告書が求められます。

返済期間と金利の設定

多くの住宅ローンが最長35年の返済プランを組むことができますが、金融機関によっては個人事業主は最長25年までしか借りられないという制限があります。当然、その分だけ金利も高くなります。

審査に必要な書類

会社員よりも多くの書類が必要になる場合があります。金融機関によっては、所得税や国民健康保険、国民年金、個人事業税といった税金の支払いに関する証明書を追加で提出しなければいけません。

一例として見ただけでもこれだけ条件が厳しくなっています。会社員に比べ、個人事業主はかなり住宅ローンの審査に通りにくいということが分かります。
銀行で住宅ローンを組むのが厳しいという個人事業主の方は、フラット35に乗り換えるという手段もあります。住宅金融支援機構が提供するフラット35なら、民間の銀行より条件や審査基準がずっと緩やかになります。例えば業歴は最低1年から申し込み可能で、収入に関する規定はなく、その上、事業用の融資は既存の借り入れとは見なされません。
銀行で断られてもフラット35なら大いに可能性があります。個人事業主だから住宅ローンは無理だと諦めず、ぜひこちらを検討してみてください。

次章では、個人事業主に限らず、住宅ローンの審査に落ちやすい人に共通する特徴を確認していきます。

住宅ローンの審査に落ちやすいのはこんな人!

住宅ローンの審査に通らない人の特徴をまとめました。

個人事業主や非正規雇用の人

前章で解説した通り、収入が不安定になりやすい個人事業主は審査に落ちやすくなります。また、給与所得者でもあっても契約社員や派遣社員の場合も審査の基準はかなり厳しくなります。

転職したばかりの人

大手企業に勤めていたとしても、転職したばかりで勤続年数が基準(1〜3年)に満たない場合は審査に通るのが難しくなります。

高齢の人

金融機関によって多少のばらつきがありますが、65歳以上になると審査に通らなくなるケースが増えます。

体調に問題を抱えている人

健康上の理由から団信に加入できない人は住宅ローンに申し込むことができません。また、体調が悪化して働くのが難しくなったり、今入っている団信の契約が更新できなくなる可能性のある場合も要注意です。

複数のローンを抱えている人

車のローンや教育ローンなど、他の借り入れをしている場合も審査では大きなマイナスになります。
住宅ローンの審査では、年収に対する返済額の割合である返済負担率が重要な目安になります。この数値は住宅ローン以外の借り入れも合算して算出するため、複数のローンを抱えていると返済負担率が銀行の規定値を超えてしまうことがあります。

カードローンなどの返済をきちんとしていなかった人

返済負担率に問題がなくても、各種のローンで返済が遅れたことのある人は信用度に問題があるとされて審査に落ちやすくなります。

以上が審査に落ちやすい人の特徴です。次章では、審査に落ちてしまったらするべき対策について解説します。上記の特徴に思い当たることのあった人はぜひ参考にしてください。

もしも審査におちたら?するべきこと5つ

せっかく申し込んだ住宅ローンの審査に落ちてしまったら、マイホームの夢を諦めなくてはいけないのでしょうか?
実はそんなことはありません。審査に落ちてしまった後でもできる対策があります。まずは以下の方法を検討してみてください。

1.頭金を増やす

返済負担率に無理があって審査に落ちたケースに有効な対策です。ある程度まとまったお金を頭金として用意できれば返済負担率を下げて基準をクリアすることができます。

2.ペアローンを検討する

年収が基準を満たしていなかった場合に有効な方法です。
ペアローンとは、1つの物件に対するローンを2つに分割し、配偶者やパートナー、親といった同居者1名と一緒にローンを組むというものです。
例えば3,000万円の住宅ローンを組もうとして、夫の収入額が足りずに審査に落ちてしまったケースなどに有効です。ペアローンで共働きの妻と1,500万円ずつそれぞれ住宅ローンを契約をすれば必要な資金を調達することができます。

3.親子リレーを検討する

申し込み者本人が高齢で審査に通らなかった場合に有効な方法です。
ほとんどの住宅ローンには、借り入れにあたって「完済時の年齢が80歳以下であること」という条件があります。そのため、例えば60歳の人が35年のローンを組むことはできない決まりになっています。それでも上記のような住宅ローンを組む必要がある場合、親子でローンを引き継ぐリレーローンなら審査に通ることができます。特に、二世帯住宅を建てたい人には有効な手段です。親子で将来のライフプランをしっかり話し合ってみましょう。

4.他のローンを整理する

車のローンや奨学金、カードローンなど他の借り入れがあって返済負担率が基準を超えしまい、それが理由で審査に落ちてしまうこともあります。可能なら貯金を使ったり、親や親類などからお金を借りるなどして他のローンを一気に返済してしまいましょう。

5.複数の銀行に申し込みをする

住宅ローンの審査基準には年収、年齢、健康状態、個人信用情報などがありますが、銀行によってどの項目を重視するのかは多少異なっています。
例えば「完済時の上限年齢」はほとんどの銀行で80歳と設定されていますが、みずほ銀行や三井住友信託銀行では81歳までOKとなっています。
他にも個人信用情報を特に重視する銀行、担保の価値を重視する銀行など、審査基準には銀行によって個性があります。A銀行、B銀行では落ちたけどC銀行ではパスしたというケースもあります。あと一歩で審査に通らない、という人はぜひ複数の銀行で住宅ローンの申し込みをしてみてください。

次章では、最後に住宅ローンの審査基準についてこれだけは知っておきたいポイントを分かりやすくまとめます。

まとめ

住宅ローンの審査基準について知っておきたい大事なポイントをまとめました。

  • 住宅ローン審査は事前の対策が重要!
  • 事前審査の基準は物件の基本情報、融資額、返済負担率
  • 本審査の基準は勤続年数、健康状態、担保物件、個人信用情報
  • 審査に落ちやすいのは非正規雇用者、高齢者、健康状態や信用情報に問題のある人
  • 審査に落ちても諦めず、頭金を増やしたり他のローンを整理したりして対策を!

住宅ローンには厳しい審査があり、事前の対策をしっかりしているかどうかで明暗が分かれます。やみくもに申し込んでも時間の無駄になってしまうので、あらかじめ審査基準をしっかり頭に入れておきましょう。
最初のステップである事前審査では年収をはじめとした最低限の情報で融資が可能かどうかを判断されます。次に本審査に進み、勤続年数や個人信用情報といったいくつかの項目をチェックされ、融資しても問題なさそうだと銀行が判断してはじめてお金を借りられます。
審査に落ちやすいのは正社員以外の人(個人事業主や非正規雇用者)、高齢者や健康状態に問題のある人、複数のローンを抱えていたり過去に支払いが遅れたりしたことのある人です。
ただし、一度審査に落ちてしまったからといって絶対に住宅ローンを組めないわけではありません。頭金を増やす、ペアローンなど他のローン形態に切り替える、他の借金があれば返済しておくなどの対策を取れば次の機会には合格する可能性もあります。また、どの審査基準を重視するかは銀行によって違うため、複数の銀行に申し込むのもオススメです。

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