持ち家を担保にしてお金を借りる方法
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お金を借りる方法には様々な種類があります。いざ借りるとなると、消費者金融や銀行のカードローン、目的ローンなどを考える方が多いと思います。
しかし持ち家を持っている方であれば、家を担保にすることでお得な金利、かつ大型のお金を借りることができる可能性があります。一軒家に限らずマンションも対象です。
今回は家を担保にしてお金を借りる方法や、近年注目をあつめているリバースモーゲージローンについて紹介します。
普通のローン（無担保ローン）とは何が違うの？
担保とは、万が一借りたお金が返せなかったときに、借金を補うものとして確保するものです。現在は消費者金融や銀行のローンの台頭により、担保がなくても借りられるローン（無担保ローン）が主流になっています。
無担保ローンと不動産担保ローンの違いは担保の有無だけでなく、他にも様々な違いがあります。
返済が出来ないときの対応が違う
★無担保ローンの場合
無担保ローンには担保がありません。そのかわりにローン商品には「保証会社」がついていて、もしお金を返せなかったときは最終的に保証会社がそれを補填します。保証会社に払う保証料は返済をする際の利子に含まれていることが大半ですので、改めて申込などをする必要はありません。
なお連帯保証人がついている場合、延滞して返済が見込めない場合は保証人に借金の督促がされます。
★持ち家担保の場合
契約の際、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、ローンの支払いができなくなったときにその物件を金融機関が没収する、という権利のこと。
延滞をした際はその設定に従い、担保にした不動産を手放して返済に充てることになります。
融資額が違う
★持ち家担保の場合
持ち家担保ローンの限度額は、担保にする不動産の価格によって決定します。1,000万円～数億円ものお金を借りることができるケースも珍しくありません。
返済不能になった場合は担保でお金を返すことができ、貸倒のリスクがないからです。
★無担保ローンの場合
万が一貸倒になった際は保証会社が補填しなくてはいけません。金融会社は貸倒のリスクを少しでも減らすため、お金を貸す際には慎重に審査を行っています。
そのため収入が少なかったり、他社の借入が多い場合はあまりお金を借りることができません。
金利が違う
★無担保ローンの場合
消費者金融の金利は年4.0％前後～18.0％前後、銀行のカードローンは年3.0％～14.5％前後に設定されています。
★持ち家担保の場合
不動産担保ローンの金利は会社によってバラバラですが、下限金利が1％未満、上限金利が5.0～9.8％程度に設定されている会社が多いようです。通常のローンに比べるとお得に利用ができます。
使い道が違う
★無担保ローンの場合
カードローンやフリーローンなどは様々な使い道に利用できますが、事業資金、投資性の資金には使用できないことが大半です。他社からの借金の返済やおまとめへの利用を禁じている商品も少なくありません。
★持ち家担保の場合
持ち家を担保にしてお金を借りる場合、使い道は原則として自由です。投資や事業性の目的にも使えますので、事業資金を必要としている個人事業者をメインターゲットにしている不動産担保ローンも多いです。
家を担保にお金を借りることのメリットは？
持ち家を担保にしてお金を借りると、様々なメリットがあります。
大型の融資を受けられる
無担保ローンの場合は借りられるお金に上限があります。他社の借入状況や年収などによっては満足な融資を受けられないケースも。
しかし持ち家を担保にした場合、不動産の価格によって限度額が決まるので、通常のローンでは実現できない金額を借りられる可能性があります。
金利が低い
消費者金融や銀行のカードローンの利子には、万が一返済ができなくなった場合の保証料が含まれています。借りられる顧客の対象が幅広い分、貸倒のリスクもアップするのでそれに備えなくてはいけません。
しかし担保があれば元金が回収できないということはありませんし、貸倒のリスクもありません。そのため通常のローンに比べるとお得な金利で利用ができます。
連帯保証人が不要
今は保証人を用意する必要がないローンが主流です。しかし銀行などのローンの一部商品では、借りる金額や審査状況によっては連帯保証人が必要になるケースがあります。
持ち家担保ローンは原則として保証人を必要としませんので、心配をすることなくお金を借りることができます。
家を担保にして借りられるお金の目安は？
限度額は担保にする家の価格によって変動します。金融機関によって違いはありますが、担保にする家の評価額の60％～70％程度に設定される場合が多いです。
持ち家は年月が経つほど価値が下がっていきます。そのため古い家だと多くのお金は借りることができません。
なお、カードローンや消費者金融の場合、返済を続けていると信用がアップして限度額が増えることがあります。しかし持ち家担保の場合は返済を続けていても増額は見込めません。
住宅ローンが残ってても借りれる？
住宅ローンを払っている途中にまとまったお金が必要になったという場合はどうすればよいでしょう。ローン支払い中でも持ち家を担保にして借りられるケースがあります。
抵当権により左右される
返済ができなくなった際に家を売却して返済にあてることができる権利を「抵当権」と呼びますが、この抵当権は複数の会社が設定できます。
一番最初に抵当権をつけた者を一番抵当権者と呼び、その次につけた者は二番抵当権者、それ以降は三番、四番と続きます。もし返済が滞って物件を売ることになった場合、この順位が上のほうから優先してお金を受け取れます。
そのため、金融機関によっては第一順位でないとお金を貸さなかったり、第二順位だと限度額が低くなったりする場合があります。申込したいローンの条件と、対象となる物件の抵当権がどうなっているかをあらかじめ確認しましょう。、
住宅ローンの契約先に相談するという手も
金融機関によっては、住宅ローンを利用中の人向けに、非常に低金利で利用できるローン商品を用意している場合があります。そのため住宅ローンを返済している金融機関に相談をしてみるのもおすすめです。
家を担保にお金を借りる手順まとめ
では実際に持ち家を担保にしてお金を借りる手順を紹介します。
申込
まずは金融機関のホームページなどの借入条件を確認し、条件に当てはまっているかどうかを確認しましょう。対象となる地域が限られている場合がありますので注意してください。
ほとんどの金融機関では、電話か窓口に来店しての申込になります。
★インターネットでの申込
インターネットの普及に伴い、楽天銀行や東京スター銀行の不動産担保ローンのようにネットで仮審査を受けられる金融機関も増えてきています。仮審査はキャンセルもできますので、初めての利用で不安だという方はインターネットで事前審査を受けてみるのもよいでしょう。
必要な書類の準備
不動産担保でお金を借りる場合には、土地に関する書類が必要です。以下に例を紹介します。担保や申込者の状況によって必要書類が違いますので、金融機関に確認をしてから準備を始めましょう。
・不動産登記簿謄本(土地、建物)、公図など
法務局で取得できます。登記所、法務局証明サービスセンターのほか、郵送やインターネットから請求できます。
・住宅地図
インターネット等から無料で取得できるもので問題ありません。
・契約者に関する書類
本人確認書類、所得を確認できる書類（源泉徴収票など）が必要です。
書類提出・審査
指定された方法で書類を提出した後、本審査を実施します。契約者本人と担保になる家両方が審査の対象です。物件は現地で調査が行われます。
契約締結・融資
審査結果が分かるまでの日数は金融機関によります。必要な書類が揃ってから結果連絡までは早くても一週間程度、それ以上かかる場合も珍しくありません。
審査に通ると、郵送もしくは店頭で契約手続きを行います。その後振り込みでお金を借りることが可能です。このとき抵当権設定登記も行われます。登記は金融機関が指定する司法書士が行うケースが多いです。
審査基準はどうなっている？
持ち家担保ローンは契約者に対する審査のほか、担保になる家の調査も実施します。その2つを組み合わせて融資額を決定しています。
契約者の状況
・信用情報機関の情報
金融機関の審査の際には必ず個人信用情報を参照します。これは持ち家担保ローンでも例外ではありません。個人信用情報で他社の借入や返済の状況、事故情報の有無などを確認します。
他社の借入が多い場合や破産や代位弁済などの事故情報がある場合などは審査に通りません。
・収入の安定性（勤続年数など）
持ち家を担保にしても毎月の返済は欠かさず行っていくことになります。そのため返済のための収入源は審査に大きな影響を与えます。年収はもちろんのこと、雇用形態、今の勤務先に何年くらい勤めているかが重要視されます。
・完済時の年齢
持ち家担保ローンは多くお金を借りることができますが、その分返済にかかる年月が長くなります。返し終わる年齢があまりに高い場合は審査に影響します。
担保の価値
万が一返済ができなくなった場合は担保を売って返済にあてるので、家の値段は限度額決定に大きく影響します。
【担保価値の決め方の実態は？】
土地の価値の決め方には「公示地価」「固定資産税評価額」「基準地価」「路線価」など様々なものがありますが、不動産の担保ローンで最も使用されるのが「路線価」です。
「路線価」は接している道によって前後するもので、商業地区などの道路は価格がアップします。この路線価と土地や建物の状態（築年数、構造など）を計算し、担保の価格を算出します。
マンションは一戸建てではないので、持ち家ローンでは不利という印象を与えがちです。しかし実際は路線価が高い建物が多いので、マンションを担保にすると融資額も大きくなる傾向があります。
「リバースモーゲージ」って何？
リバースモーゲージとは持ち家を担保にお金を借りるローン商品の一種です。契約者が生きている間は元金を返済する必要がなく、亡くなったあともしくは契約が満了した際に自宅を売って返済に充てます。
家はあるもののお金がない高齢者が、充実した老後を過ごすためのローンとして注目を浴びています。
リバースモーゲージのメリット
・自宅を持っていればOK
お金を借りるには年齢制限があります。職業に就いて安定したお給料を得ていることも最低限の条件です。しかしリバースモーゲージは年齢の下限はあっても上限がないことが多く、年金収入のみの方でもお金を借りることができます。
・返済の必要がない
リバースモーゲージローンの返済時期は契約者が亡くなった後、もしくは転居などで物件を売ったときです。物件を売ってそのお金を返済に充てます。（金融機関によっては契約が終了する満期が決められている場合もあります）
そのため、契約した方が生きている間は元金を返済する必要がなく、家に住み続けることができます。
リバースモーゲージのデメリット
・不動産価格低下のリスクがある
契約したときに比べて不動産の価格が大きく下がった場合、不動産を売っても借入した残高を返すことができず、借金が残ってしまうケースがあります。残った借金の返済は保証人や相続人が行わなくてはいけません。
・子や孫に家を残せない
借入したお金は現金でも返せますが、原則として不動産を売って返済に充てることになります。そのため不動産を子供や孫に残すことができません。申込の際も、子供や孫が一緒に住んでいないことが条件になっています。
・推定相続人の承諾が必要である
推定相続人とは、相続が始まった場合に相続権があると想定される人のことです。相続されるものは金銭だけでなく土地や不動産も対象です。
リバースモーゲージは本来なら相続の対象であるはずの物件を売却しますので、相続する権利がある人全員に書面で承諾を得なくてはいけません。
申込方法は？
リバースモーゲージローンは大半が窓口での申込となります。金融機関によって申込条件が細かく定められていますので、必ず前もって確認しましょう。
限度額は？
リバースモーゲージローンの限度額は土地評価額の半分程度に設定されていることが多いです。
家を担保にお金を借りることのデメリット・注意点
持ち家を担保にするローンやリバースモーゲージローンはメリットばかりではありません。デメリットや注意点もありますので、理解した上で申込をしましょう。
返済ができないと家を失うリスクがある
持ち家を担保にするということは、返済ができなくなったときに家を差し押さえられる恐れがあるということです。数日間延滞しただけではそのようなことはありませんが、何ヶ月も延滞をしていると差押通知書が届き自宅が競売にかけられます。
持ち家担保ローンは限度額が高額になる傾向がありますので、借りすぎには注意が必要です。無理なく返済ができる金額を借りるようにしましょう。
準備する書類が多く、日数や手間がかかる
審査の際には不動産に関する書類を用意しなくてはいけません。必要な書類は状況によって異なり、場合によっては多くの書類を用意しなくてはいけないケースもあります。
リバースモーゲージの場合は推定相続人が特定できるもの（戸籍謄本）を用意し、相続人全員に承諾を得なくてはいけないのでその手間もかかります。
審査もすぐには終わらず、融資を受けられるまでに一ヶ月近くかかることも珍しくありません。
まとめ
持ち家担保ローンは大きな金額を借りることができ、金利も非常に安いのでお得です。しかし家を失うリスクがあることを必ず念頭に置く必要があります。
また、持ち家を担保にするよりも自宅を売ったほうがお得になる場合もあります。持ち家担保ローンやリバースモーゲージは物件の価格を路線価で算出しますが、別の算出方法で計算すると価格が違ってくるためです。
持ち家を担保にすること以外の様々な選択肢も含めて、慎重に検討することをおすすめします。
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